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L'économie immobilière au Québec/Canada... pour les années à venir, vos prévisions?

Bonjour à tous, 

Je ne pense pas être le seul qui s'intéresse au marché immobilier..., une partie de nos placements dépendent certainement de l'économie immobilière. J'aimerais avoir vos opinions sur l'avenir à court et moyen terme sur l'économie immobilière. Pour ma part, je pense qu'il va certainement y avoir un ajustement à la baisse en 2013-2014, voici pourquoi : 
  • Le  taux d'endettement des Canadiens qui des records soit 163.4%, en hausse de 11.4% en simplement un an, à titre indicatif le taux aux états-unis avant la crise le taux était de 170%(1). 
  • La population à bénéficier de taux d'intérêts excessivement bas, en conséquence, plusieurs ménages ont acquis des maisons qui auraient été impossible à une autre époque.
  • Une hausse des taux d'intérêts reste à prévoir, selon la banque Laurentienne une hausse à 2% du taux directeur dès 2014. 

  • Le mois dernier ont assistait à une cinquième baisse de prix des maisons, selon l'indice Teranet, une baisse de 1.6% (2)
  • Il y a beaucoup de nouveau projet de condo à Montréal, Québec et les acheteurs semblent moins au rendez-vous. (3)
  • La SCHL parle d'une reprise en 2014, mais demande aux agents de ne plus divulguer les cas de reprise sur les fiches mls (4)
J'ai repris des idées générales pour exprimer mon point de vue, je pense que nous sommes proches d'un ralentissement. Par contre, je ne suis pas objectif, je viens de vendre mon condo aux gros prix et je désire attendre avant de faire un autre achat... De plus, j'ai pratiquement 80% de mon portefeuille en US... alors j'aimerais voir vos idées à ce sujet. 

Au plaisir de vous lires attentivement. 

Jimmy Beaudoin

(2) : http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/02/20/cinquieme-baisse-daffilee-au-canada/(3) : http://blogues.lapresse.ca/lapresseaffaires/immobilier/2013/03/01/condos-100-projets-et-de-gros-rabais/(4) : http://affaires.lapresse.ca/economie/immobilier/201302/28/01-4626259-reprises-de-finance-la-schl-prone-la-discretion.php ;
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Réponses

  • 79 Réponses trié par Votes Date
  • Il y aura certainement un ralentissement un jour, ce qui serait tout à fait sain pour le marché! Par contre, je grince toujours un peu des dents quand on fait une comparaison avec les USA. Là bas, les banques et autres institutions ont fait énormément de prêts à des gens qui n'avaient pas les moyens (No Income, No jobs, ce qu'on appelle des prêts Ninja). Ici, oui le marché immobilier est cher mais on a pas diminué nos standards de qualité de crédit et même qu'on les a resserré.

    Je laisse les prédictions à ceux qui ont une bonne boule de cristal mais d'après moi crise ou pas, on s'en tirera mieux que nos voisins du sud. Sinon c'est comme toujours, on doit surveiller l'emploi et les taux d'intérêts...
  • En plus au US l'hypothèque est sans recours, donc la personne peut laissé aller la maison sans que la banque puisse te mettre en faillite et venir chercher tes autres avoirs.  Au Canada tu es responsable du prêt avec tout tes avoirs, donc tu peux être mis en faillite et tout perdre si t'es plus capable de payer ta maison.

    Cela étant dit, je sais pas si il va y avoir une baisse marqué du marché immobillié au Canada ou si on va avoir un marché stagnant pendant longtemps. Je suis pas mal convaincu que c'est trop chère maintenant.
  • Je te conseille de lire le post sur HCG pour voir nos points de vues assez divergeants à ce sujet.

  • Patofthepig a dit :

    En plus au US l'hypothèque est sans recours, donc la personne peut laissé aller la maison sans que la banque puisse te mettre en faillite et venir chercher tes autres avoirs. 

    Aussi aux états-unis les intérêts payés sur une hypothèque donnait des rabais d'impôt en combinant le tout, acheter un très grosse maisons, sans jamais rembourser le capital en espérant qu'elle prenne de la valeur était pas un choix si stupide ou très risqué.
  • Je te conseille de lire le post sur HCG pour voir nos points de vues assez divergeants à ce sujet.


    C'est là que tu vois à quel point les intervenants sur le forum ne sont pas TOP-BOTTOM mais plutôt BOTTOM-UP. Le gars pose une question générale sur l'économie canadienne et on le redirige sur le fil de discussion d'une entreprise spécifique!

    B-) B-) B-)
  • LStPierre a dit :



    Aussi aux états-unis les intérêts payés sur une hypothèque donnait des rabais d'impôt en combinant le tout, acheter un très grosse maisons, sans jamais rembourser le capital en espérant qu'elle prenne de la valeur était pas un choix si stupide ou très risqué.

    Y'a moyen ici aussi, au Canada, de rendre les intérêts sur une hypothèque ou sur autres prêts déductibles d'impôt.  N'importe qui avec assez de capital, une entreprise, ou un professionnel peut le faire sans difficulté.
  • Oui ou encore indirectement et plus lentement, je pense que les intérêt payé sur une marge de crédit hypothécaire le son.

    Mais aux états-unis c'est généralisé et simple.
  • LStPierre a dit :

    Oui ou encore indirectement et plus lentement, je pense que les intérêt payé sur une marge de crédit hypothécaire le son.

    Oui, mais seulement si cette marge a été utilisée uniquement pour acquérir des placements qui versent des dividendes ou intérêts.  Autrement dit tu empruntes pour investir, c'est déductible.  Tu empruntes pour consommer ça ne l'est pas.
  • Patofthepig a dit :


    LStPierre a dit :


     

    Y'a moyen ici aussi, au Canada, de rendre les intérêts sur une hypothèque ou sur autres prêts déductibles d'impôt.  N'importe qui avec assez de capital, une entreprise, ou un professionnel peut le faire sans difficulté.

    comment?
  • C'est la mise à part de l'argent.  Tu peux chercher sur le web.

    Comme professionnel la façon de faire est de payer tes dépenses d'entreprises avec une marge de crédit dédiée seulement aux dépenses. Comme ça tu accumules tes recettes puisque tu payes plus tes dépenses.  Avec l'argent tu rembourse au fur et à mesure le prêt non déductible.  Donc tu as un prêt non déductible qui diminue mois après mois (ex prêt auto, hypothèque...) et une autre déductible qui augment mois après mois (marge d'exploitation qui est déductible puisque ayant servi à payer des dépenses d'affaire.)  Une fois que ton prêt non déductible est tout payé, tu ré-hypothèques et payes la marge pour avoir un meilleur taux.  Et voilà.

    Dans le cas ou tu n'as pas de dépenses professionnel et que tu as un bon capital, tu payes ton hypothèque d'un coup en vendant tes investissements (actions) , et tu réemprunte le lendemain.  Avec le montant réemprunté, tu rachètes tes investissements.  Puisque l'hypothèque a servi à investir, les intérêts sont maintenant déductibles de tes revenus de placements au Qc et au Federal de ton revenu de placement et d'emploi (c'est un peu différent avec le provincial et le federal mais ultimement ca revient au même).  Pour que tes intérêts soient déductibles tu dois acheter des placement qui versent des dividendes ou intérêts, ou qui en verseront éventuellement.  Tu imagines les possibilités de planifications fiscales?  Tu peux planifier à l'avance le montant des intérêts qui seront déductibles de ton revenu d'emploi au fédéral.

    C'est pas mal résumé mais c'est les grandes lignes du principe.  Un fiscaliste pourra t'informer et adapter ça à ta situation particulière.  C'est un grand facteur d'enrichissement à long terme.  Je l'ai fait pour moi, mon père et ma soeur.
  • Ce qui revient, au fond, à emprunter pour investir non?
  • Ca revient à structurer ses affaires efficacement si quelqu'un a déjà une dette non déductible.
  • Comment faire pour sortir de l'argent de l'entreprise pour financer un prêt hypothécaire sans payer d'import alors?

  • March 2013 modifié Vote Up0Vote Down
    Dans le cas d'une incorporation je suis pas trop conaissant contrairement à un professionnel.  Va falloir que tu consultes pour voir si y'a moyen de structurer ça.
  • March 2013 modifié Vote Up0Vote Down
    Si via ton entreprise tu réalises des gains en capital tu peux sortir la partie non imposable ( 50% ) en CDC libre d'impôt directement au personnel. À défaut de financer ton pret hypothécaire tu pourrais le rembourser grace a tes gains en capital. C'est la meilleur facon que je connaisse pour sortir des $$$ d'une compagnie.

    Le standard c'est d'avoir une compagnie de gestion de portefeuille dans lequel tu transfères des dividendes à l'intérieur via l'entreprise qui a des opérations.
  • Quelqu'un a déjà fait la manoeuvre décrite par @patofthepig ?  C'est-à-dire contracter une hypothèque pour investir l'argent emprunté ?

    Je me demandais quel genre de produit hypothécaire sont éligibles.  Dois-je absolument prendre une marge de crédit hypothécaire (taux préférentiel + 0.5% par exemple) ?  Ou puis-je prendre une hypothèque plus standard (taux 5 ans fermé) ?  

    Je veux être certain que ça vaut coup de rendre l'intérêt déductible si par ailleurs je suis forcé de prendre un produit dont le taux d'intérêt est plus élevé...
  • Je l'ai fait pour moi et pour d'autres.  Ca fait huit ans que mes intérêts sont déductibles d'impôts.  J'ai même été inspecté par l'impôt et tout est conforme. J'ai fait deux fois la mise à part de l'argent (#1) pour des proches.  Et j'ai aussi fait deux fois l'emprunt déductible (#2) pour moi et ma soeur.

    #1- C'est bien décrit ici:
    http://www.cqff.com/informateur/Informateur_MAPA_CQFF.pdf

    #2-Sans faire la mise à part de l'argent, si tu as suffisamment de $, tu rembourses ton hypothèque d'un coup avec le produit de la vente de tes placements.  Tu hypothèques ta maison qui n'a maintenant plus de dette, tu mets l'argent au complet dans ton compte de courtage et voilà, tu as un prêt pour investissement déductible de tes revenus de placement.
  • Ok, mais peux-tu prendre une hypothèque à taux fixe fermé 5 ans ?  Je me demande si l'institution bancaire le refuserait sur la base que les fonds serviront à investir ?
  • Oui, c'est ca que j'ai fait.
  • Excellent. Sinon tu fais affaire avec un fiscaliste ou tu organises tes affaires toi-même ?
  • March 2013 modifié Vote Up0Vote Down
    Par moi même.  A force de lecture à gauche et à droite.  La plupart du temps à la banque, à moins que ce soit des fiscalistes, ils comprennent rien de ce que je leur demande.  A part faire des prêts réguliers ou vendre des fonds mutuels j'te dis que la plupart du temps c'est pas fort leur compréhension de la fiscalité, des placements et de la bourse. 
  • Et si la résidence est détenue conjointement, est-il possible de faire l'emprunt hypothécaire au nom d'une seule personne (celui qui a le revenu imposable le plus élevé) ?
  • Patofthepig a dit :

    Je l'ai fait pour moi et pour d'autres.  Ca fait huit ans que mes intérêts sont déductibles d'impôts.  J'ai même été inspecté par l'impôt et tout est conforme. J'ai fait deux fois la mise à part de l'argent (#1) pour des proches.  Et j'ai aussi fait deux fois l'emprunt déductible (#2) pour moi et ma soeur.

    #1- C'est bien décrit ici:
    http://www.cqff.com/informateur/Informateur_MAPA_CQFF.pdf

    #2-Sans faire la mise à part de l'argent, si tu as suffisamment de $, tu rembourses ton hypothèque d'un coup avec le produit de la vente de tes placements.  Tu hypothèques ta maison qui n'a maintenant plus de dette, tu mets l'argent au complet dans ton compte de courtage et voilà, tu as un prêt pour investissement déductible de tes revenus de placement.




    Et si tu ne peux pas rembourser au complet ton hypothèque, tu peux utiliser une marge de crédit hypothécaire pour investir? Y'a-t-il des avantages/inconvénients par rapport à un compte sur marge?
  • EmpCod a dit :

    Et si la résidence est détenue conjointement, est-il possible de faire l'emprunt hypothécaire au nom d'une seule personne (celui qui a le revenu imposable le plus élevé) ?

    Dans mon cas, ma conjointe et moi sommes propriétaire à 50% chaque, mais la dette est répartie 75% pour moi et 25% pour ma conjointe, on déduit tous les deux les intérêts.  Ce qui est important c'est pas qui garantie la dette (le nom sur l'hypothèque) mais plutôt ou ont été les fonds.  Donc si 100% des fonds vont dans ton compte, c'est 100% déductible pour toi.
  • March 2013 modifié Vote Up1Vote Down
    jfmorissette a dit :




    Et si tu ne peux pas rembourser au complet ton hypothèque, tu peux utiliser une marge de crédit hypothécaire pour investir? Y'a-t-il des avantages/inconvénients par rapport à un compte sur marge?



    Pour une marge hypothécaire ca prend 2 tranches sur ton hypothèque.  Si tu contamines ta marge avec ne serait-ce que 1$ emprunté qui n'a pas servi à investir, tu es dans le trouble et tu risque de perdre la déductibilité au complet. 

    La première tranche est ton emprunt hypothécaire normal, la deuxième tranche est la marge hypothécaire.  Donc au fur et a mesure que tu rembourses ton prêt hypothécaire conventionnel ça libère de l'espace sur la marge.  Tu prends ces fonds là et tu les mets dans ton compte de courtage.  La parti marge, en autant qu'elle ai servit seulement à investir aura des intérêts déductibles.  Donc tu fait des remboursement anticipé le plus que tu peux, et réemprunte par la marge hypothécaire, et éventuellement l'hypotheque aura été viré du coté marge déductible.  Le solde total de l'hypothèque et de la marge hypothécaire reste constant.

    Et aussi tu peux utiliser une marge de crédit personnel pour investir, en autant que l'argent a servi 100% pour l'investissement. C'est ce que j,ai fait avant de rendre mon hypothèque déductible, en attendant que le terme arrive à échéance. J'avais une marge de crédit personnelle de 95k qui servait juste à investir.  Donc le 95K a été à l'époque versé au complet dans mon compte de courtage.  Tu peux même faire la même chose avec une carte de crédit, en autant qu'elle serve juste à ça.  Encore là je l'ai fait lorsque j'ai eu une offre interéssante au niveau du taux d'intérêt avec MBNA (MBNA a toujours plein de promotion à faible taux d'intérêt). Il m'offrait 4,99% justqu'à la fin des temps, alors j'ai remplis ma carte au 2/3.  Cette carte sert juste à ça, donc les intérêt sont déductible à 100% des revenus de placement.  Le 2/3 est important à pas dépasser parce que c'est à partir de là que ça nuit à ta quote de crédit.

    L'avantage d'une marge de crédit par rapport à un compte marge est que tu n'auras jamais de rappel de marge si ton compte baisse sous le minimum requis (sous toutes réserve des titres en portefeuille, le minimum étant 30% d'équité pour 70% de prêt, ou 30$ d'équité pour 70$ de dette pour un total de 100$ d'actif) .  Ou si tu veux encore plus de levier, tu empruntes (marge, carte, hypothèque ça n'a pas d'importance) et dans le compte de courtage tu te sert de ton capital et tu emprunte en plus sur marge.  Faut que tu saches ce que tu fais, que ta tolérance au risque soit à toute épreuve.  C'est ce que je fais depuis 12 ans. Ma tolérance au risque à été fortement testée lors de la dernière crise financière. J'ai plein de déductions pour les impôts, ce qui ramène mon salaire au fédéral à des niveaux plutôt bas, ce qui me donne droit à plein d'avantage que les gens à plus faible revenu ont, comme plus  de prestations fiscales pour enfants, des remboursements de taxes, etc.  Combines ça avec une contributions REER au maximum et ça fait son effet sur les impôts à payer.  C'est sur que c'est pas pour tout le monde on s'entend.  Je recommande pas ça à personne, chaque situation fiscale, patrimoine étant bien différent. Mais c'est ma stratégie, ca me sert merveilleusement bien et  avec mes rendement des 12 dernieres années, j'en ai profité énormément.  

    Je sais pas si mes explications sont claires, vous me le direz si vous comprenez rien.
  • Merci pour ta réponse (la partie que j'ai cité). C'est effectivement ce que je pensais, je voulais savoir ton opinion sur le sujet, car je ne me suis pas encore lancé là-dedans. Je pense effectivement que rembourser rapidement mon hypothèque pour utiliser ma marge est une approche qui me conviendra. Pour la suite, effectivement, je ne crois pas que cela soit recommandable pour tout le monde. Bravo si tu as réussis, et effectivement, je me disais qu'il était possible de combiner marge de crédit et compte sur marge, même si ça commence à être un jeu dangereux! 

    Tes explications sont très claires, merci.
    Patofthepig a dit :


    Pour une marge hypothécaire ca prend 2 tranches sur ton hypothèque.  Si tu contamines ta marge avec ne serait-ce que 1$ emprunté qui n'a pas servi à investir, tu es dans le trouble et tu risque de perdre la déductibilité au complet. 

    La première tranche est ton emprunt hypothécaire normal, la deuxième tranche est la marge hypothécaire.  Donc au fur et a mesure que tu rembourses ton prêt hypothécaire conventionnel ça libère de l'espace sur la marge.  Tu prends ces fonds là et tu les mets dans ton compte de courtage.  La parti marge, en autant qu'elle ai servit seulement à investir aura des intérêts déductibles.  Donc tu fait des remboursement anticipé le plus que tu peux, et réemprunte par la marge hypothécaire, et éventuellement l'hypotheque aura été viré du coté marge déductible.  Le solde total de l'hypothèque et de la marge hypothécaire reste constant.


  • Au fait, le danger, c'est si tout l'argent de ta marge ne vas pas dans un compte de courtage...là il faut faire attention de déduire seulement le pourcentage des intérêts liés à ce qui va dans les placements, ou on n'a carrément pas le droit de le faire?
  • Patofthepig a dit :

    EmpCod a dit :

    Dans mon cas, ma conjointe et moi sommes propriétaire à 50% chaque, mais la dette est répartie 75% pour moi et 25% pour ma conjointe, on déduit tous les deux les intérêts.  Ce qui est important c'est pas qui garantie la dette (le nom sur l'hypothèque) mais plutôt ou ont été les fonds.  Donc si 100% des fonds vont dans ton compte, c'est 100% déductible pour toi.

    Génial tu viens de me faire sauver une consultation de fiscaliste :)
  • Tu n'as pas le droit de le faire. On dit que ta marge est contaminée. Faut ABSOLUMENT pas qu'il y ai un emprunt qui ai servi à autre chose que pour investir.  Que ce soit compte de courtage, achat d'un immeuble à revenu, achat d'une entreprise, tans que c'est pour investir c'est déductible.
  • EmpCod a dit :



    Génial tu viens de me faire sauver une consultation de fiscaliste :)

    Ca fait plaisir!
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