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Cominar CUF.UN

13

Réponses

  • Le niveau actuel a été reconfirmé et apparemment soutenable parce que certains espace commerciaux seront loués (sont sous bail, mais pas encore payant).  Je peux donc en conclure que les prochains trimestres devraient être mieux que celui-ci.

    Points positifs :

    Diversifiés dans les secteurs commercial, industriels et bureau.
    Leur immeubles sont principalement dans les grands centres et non dans une région où la population est vieillissante et que les jeunes quitte
    Faible évaluation du titre.
    Dividende très intéressant.
    Les REIT sont avantagés fiscalement, ils n'ont pas à payer d'impôt sur ce qu'ils distribuent aux actionnaires.

    Points négatif :

    Le ratio de distribution est supérieur à 100% (mais inférieur à 100% considérant le DRIP).
    Le secteur de vente au détail n'est pas un secteur d'avenir considérant les Amazon et Ebay de ce monde.
    La dette de l'entreprise est élevée (52% de l'actif), mais le bon côté, c'est qu'elle diminue tranquillement.  Advenant une hausse des taux d'intérêts les bénéfices seraient éventuellement affectés lorsqu'ils auront à renouveler leurs obligations.
    La concurrence est plus élevée ce qui met une pression à la baisse sur le montant de location des baux.
    Localisation géographique peu diversifiée, la majorité de leurs immeubles sont au Québec (ce point est discutable, le positif est qu'ils peuvent garder un contrôle plus serré sur leur immeuble, mais si l'économie du Québec entre en récession, ca va leur faire mal).

    Mon opinion sur ce qu'ils devraient faire :

    Réduire leur dividende de 12,25¢ à 11¢.
    Vendre des immeubles qui n'ont pas une position stratégique et moins rentable afin de réduire leur dette.

  • In the case of Canada, a REIT does not pay business tax as long as its taxable income is distributed to unit holders.

    Une réduction de leur distribution à un certain niveau ferait en sorte qu'ils seraient assujettis à l'impôt sur les bénéfices. C'est pour cela que bien des REITs maintiennent un niveau de distribution qui semble trop élevé.

  • @ajemon


    Il faut toujours garder à l'esprit que la valeur des parts de Cominar peut être moins élevée dans le futur qu'aujourd'hui et qu'ils peuvent diminuer le niveau de leurs distributions. Dans ce cas, le rendement total serait inférieur à 10%.


  • Un genre de titre qui me deçoit enormément, je l'ai acheté pour le long terme et les dividendes, sauf que les fameux dividendes remboursent a peine la baisse du titre , j'ai même allegé ma position (a perte) juste avant la sortie des resultats financiers. Disons que je me pose souvent la question si je liquide le reste ou pas

    Actuellement les firmes de courtage ne recommendent pas les REITS  (underweight dans les portefeuilles), ils peuvent se tromper sauf que ça freine les achats

    Verser des dividendes plus hauts que l'AFFO ne peut durer tres longtemps, le seul espoir que l'on peut avoir est que la baisse du dividende est anticipée dans le prix, et que va t'il arriver si les taux d'interet montent ?.

    Leurs propriétés sont tres souvent plutot ordinaires et assez agées (quand on se balade en auto et qu'on voit une pancarte Cominar a louer, la batisse fait souvent pouicpouic) , actuellement les jeunes vont plus dans les centres d'achats modernes  (style 10-30) qui eux fonctionnent a plein . Cominar ne s'est pas encore remis de la perte de Target , les anciens emplacements Target doivent etre subdivisés et ça coute une fortune a faire.

    Ils ne sont pas sortis du bois avant de retourner rentables.

    Curieusement mes autres REITS vont assez bien même ceux avec des dividendes assez hauts comme HOT.un , APR.un.

    Je ne choisirais pas Cominar en me disant que mon argent est placé a 10% par année, bien trop que la valeur continue de baisser.
  • Je ne sais pas si Cominar a Sears comme locataire mais chose certaine les changements dans le commerce de détail se poursuivent...faut dire que le modèle de Sears est assez loin de Amazon



  • juin 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    Confirmé ...encore beaucoup de pieds carré à louer dans le secteur du détail (même si pas tous dans les même marchés). Le détail est la faiblesse de Cominar.

    http://affaires.lapresse.ca/economie/commerce-de-detail/201706/22/01-5109945-sears-canada-va-fermer-14-magasins-au-quebec.php
  • juin 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    Le pire c'est que Sears était le plus gros vendeur par catalogue. Le commerce en ligne c'est de la vente par catalogue. Ils auraient du avoir un avantage sur tout le monde dans ce domaine. Ils avaient le back office il suffisaient de faire confiance à un expert de l'Internet et ça aurait fonctionné.
  • Sears ont été beaucoup trop complaisant, laissant les choses aller dans un monde en changement.

    Je sais pas comment ils pourront s'en sortir, maintenant leur marque est négative (quand les gens pensent à Sears, - et en particulier les jeunes - ils pensent à un magasin passé date pas à la mode).

    Je crois encore au commerce en détail, mais les gagnants seront ceux qui pourront offrir une expérience extraordinaire (prix compétitif, bon service, bonne marque, etc.) à leur clients tout en ayant un site internet et l'option d'achat en ligne.
  • juillet 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    J'ai vendu mes immeubles il y a plusieurs années mais je trouve les transformations en cours vraiment intéressantes à suivre. Certains pensent que l'impact de Amazon sera limité pour les détaillants canadiens ... 

    “While this development signals a negative for incumbent grocers as it emphasizes Amazon’s commitment to be a major player in grocery in North America, we believe the impact on the Canadian retail landscape will be minimal in the foreseeable future,” Sklar said.










  • Un genre de titre qui me deçoit enormément, je l'ai acheté pour le long terme et les dividendes, sauf que les fameux dividendes remboursent a peine la baisse du titre , j'ai même allegé ma position (a perte) juste avant la sortie des resultats financiers. Disons que je me pose souvent la question si je liquide le reste ou pas

    Actuellement les firmes de courtage ne recommendent pas les REITS  (underweight dans les portefeuilles), ils peuvent se tromper sauf que ça freine les achats

    Verser des dividendes plus hauts que l'AFFO ne peut durer tres longtemps, le seul espoir que l'on peut avoir est que la baisse du dividende est anticipée dans le prix, et que va t'il arriver si les taux d'interet montent ?.

    Leurs propriétés sont tres souvent plutot ordinaires et assez agées (quand on se balade en auto et qu'on voit une pancarte Cominar a louer, la batisse fait souvent pouicpouic) , actuellement les jeunes vont plus dans les centres d'achats modernes  (style 10-30) qui eux fonctionnent a plein . Cominar ne s'est pas encore remis de la perte de Target , les anciens emplacements Target doivent etre subdivisés et ça coute une fortune a faire.

    Ils ne sont pas sortis du bois avant de retourner rentables.




    La compagnie est évidemment déjà rentable, c'est le niveau de rentabilité / rendement des actifs à venir qui est discutable compte tenu de la hausse des taux d'intérêt et des choix stratégiques passés des dirigeants. L'entreprise a choisi d'acheter des immeubles dans le détail avec des cap rate très bas au cours des années alors que ce secteur est en changement rapide. C'est dommage car l'industriel était une force pour cette entreprise et elle aurait pu prendre de l'expansion de ce côté comme Ivanhoé vient de faire...

  • août 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    Bon la distribution baisse mais ça leur permet de couper le DRIP qui entrainait une dilution à bas prix.

    Je vais regarder les résultats et écouter le conférence call avant de faire un autre commentaire.
  • août 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    Nous en avions discuté jeudi mais la décote de DBRS a aussi mis en évidence d'autres enjeux.


    Le conference call est à écouter pour ceux qui détiennent des actions. Ce n'est pas seulement Target, Sears et Calgary qui ont des impacts négatifs sur les résultats mais aussi les autres locataires autour qui négocient les loyers dans le nouveau contexte. 

    Le CC se termine sur une note particulière alors que l'intervenant fait référence à une possible poursuite liée au fait que le CEO aurait mentionné que le div. était soutenable à long terme il y a ... 90 jours. 




  • Il s'agissait du meilleur moment du conference call, qui s'est terminé sur un silence assez lourd. Je pense que nous pouvons conclure que la stratégie de diversification sera abandonnée et qu'il y aura une vente d'actifs et un rachat d'actions dans le futur. Ils se concentreront vraisemblablement sur le marché Québécois par la suite. 

    Je suis assez satisfait des interventions, on sent le mécontentement des autres actionnaires et que le management commence à être dans l'eau chaude.. Michel Dallaire perd beaucoup de crédibilité, surtout avec cette histoire de dividende.
  • Reste à voir si c'est l'Agence ou le management qui aura le dernier mot...

    La maison est d'avis qu'une coupe du dividende d'au moins 66,67% aurait été nécessaire pour permettre à la société d'atteindre les ratios de dette plus convenables que recherche l'agence de notation sur un horizon de 12 à 18 mois.

    Cominar a annoncé jeudi dernier qu'elle ramenait sa distribution de 1,47$ par unité à 1,14$ par unité. Une coupe 66% de la distribution ferait passer celle-ci à 0,49$. Elle n'offrirait plus qu'un rendement sur le cours de l'unité (action) de 3,9% (contre 9% actuellement).



  • J’ai lu la transcription du CC et c’est bourrée d’informations intéressantes sur la compagnie.


    https://finance.yahoo.com/news/cominar-updates-unsecured-debenture-refinancing-153200986.html


    Voici la réponse la plus intéressante :


    I think you know well our business strategy, the same as it was before, and I'm still there. With the rating and the game plan to add diversification to get an investment-grade rating, it's something we put in place over the last 5, 6, 7 years. Honestly, it was the rationale behind -- that diversification was definitely for the investment-grade rating. As we don't have the rating and it's something I cannot achieve, it's something we will revisit. But we still -- we will still manage Cominar. We will still continue in the [3-type] asset class we have and doing development and managing for the best interest of Cominar so that, that geographic diversification in terms of province and out-of-province, it's something I less care now. And we will do what we have to do for the benefit of the unitholders, definitely.


    @snowball , je crois que tu as ta réponse ici. Cominar abandonne l’idée d’obtenir un «investment-grade rating». Donc il ne feront plus d’efforts pour répondre aux demandes de DBRS.


    Basé sur tout ce qui c’est dit dans le CC, ça veut dire que la compagnie risque de vendre la majorité de ses immeubles hors Québec car la diversification géographique était une demande de DBRS. Ils vont revenir à leur ancienne recette qui était de construire des immeubles puis de les louer pour générer de la croissances. Dans le CC ils parlent de quelques chantiers à Québec et Lévis et à moyen terme il y aura le Phare qui est prévu se développer sur 10 ans.


    (maximum de longueur atteinte pour 1 message)

  • août 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    (suite) Dans leur aventure de diversification géographique par acquisitions je crois qu’il y a eu deux problème majeurs :


    • Les acquisitions à Calgary juste avant le crash du prix du pétrole, celle-là je la classe comme malchance;
    • L’acquisition des centres d’achats d’Ivanohé me semble plus une erreur qui aurait dû être évitée à moins que le prix d’achat était vraiment bas.


    Dans un autre ordre d’idée, il y a longtemps que je me demandais comment se passait les transactions entre la compagnie de construction des Dallaire et Cominar. 


    «And all of those expenses are worked -- are done at-cost. There's no created value in the construction company. So we just do it at-cost and charging the Cominar the -- on a cost basis. And the cost is -- for the building, it's 2.5% profit for the cost. And for the TI and smaller job like this, it's 5% over the cost.»


    À ce que je comprend, ils ne font pas les rénovations et l’entretien important de leurs édifices hors Québec. Je doute qu’ils obtiennent des prix aussi favorables de tierce compagnie. Raison de plus pour abandonner le hors Québec.


    Il y a beaucoup de discussions sur Sears mais ils anticipent la fermeture de tous les magasins. Le fait que la fermeture n’entraine la perte que de 0,6% des revenus indique que l’enjeu des centre d’achats n’est pas majeur. 


    Comme Pascal a mentionné lors du 5 à 7, la compagnie évalue les immeubles à 20$ par action. Il faudra voir si la prochaine vente d’un immeuble important (genre Place Scotia à Calgary) confirme que l’évaluation correspond vraiment à la valeur marchande.


    Concernant le DRIP, il ne devrait pas revenir avant que l’action approche 20$


    Pour tout de suite je conserve mes actions et j’attends de voir la vente d’immeubles hors Québec et le prix obtenu pour voir si je vais en acheter plus.

  • août 2017 modifié Vote Up0Vote Down
    Bons points Mario, faudra suivre l'exécution. L'exécution et la réduction du niveau de la dette. 
  • Première étape de ce que j'espérais pour Cominar. Un communiqué émis ce matin vient confirmer que la compagnie abandonne la diversification géographique qui a été un échec. Il y aura un CC demain matin mais je ne pourrai pas l'écouter avant qq temps puisque je pars en vacances au mont Tremblant.


    Le titre réagit bien aujourd'hui à environ +5%
  • Très heureux de la nouvelle. J'aurais privilégié une approche plus agressive sur le rachat d'actions, 9 000 000 constitue un peu de moins de 5% de la flotte. D'un autre côté abaisser le taux d'endettement à 48% n'est pas une mauvaise chose.

  • Je suis très satisfait des décisions récentes de la direction : coupe du dividende et du DRIP, vente d'actifs pour rembourser la dette et rachat d'action.

  • On va peut-être se croiser sans le savoir puisque moi aussi je serai au Mont-Tremblant au cours des prochaines jours...
  • Michel Dallaire ne sera plus CEO à partir du 1er janvier 2018. C'est Sylvain Cossette qui le remplacera.

    https://www.cominar.com/FRANCAIS/Documents_PDF/Communiques_PDF/comm_03_10_17FR.pdf 

  • https://renx.ca/cominar-sells-non-core-market-assets-to-slate-for-1-14b/

    Interessant! 

    Voici les éléments les plus pertinent pour ma part  : 

    "The overall capitalization rate of the income-producing properties to be sold is estimated at 6.2 per cent, including 5.3 per cent for the Greater Toronto Area."

    he aggregate gross sales price of the Greater Toronto Area and the Atlantic provinces’ income-producing properties is in line with their aggregate book value. Cominar says in the release that, given the continued challenges in the Calgary market, it is writing down the Western Canadian assets by $275 million.
  • Intéressant que tous ces immeubles ont pu être vendus en une seul transaction. Ça permettra à la direction de se concentrer sur autre chose.

    Le write down de 275M$ correspond à 20% de la valeur au livre des immeubles. C'est une peu plus que ce que j'espérais. C'était peut-être la concession à faire pour tout vendre en bloc. Le titre ne bouge pas beaucoup ce qui montre que c'est probablement ce à quoi le marché s'attendais.


  • Voici quelques calculs à valider et/ou compléter.

    Rachat de 17,6m actions représente 9,5% des actions (185M)

    Au cours actuel de 14,25$ cela représente 250M $

    La vente de 6,2M de pieds carrés représente 14% du total de pieds carrés en location (44M)

    Racheté 14% de la compagnie ne coûterais que 375M$

    De cet angle c'est un bon deal de vendre ces immeubles à 80% de la valeur au livre pour racheter le reste à moins de 80%.

    Ce que j'aimerais savoir c'est le pourcentage du cashflow total que fournissaient les immeubles vendus. Le pied carré à Toronto vaut certainement plus qu'à Québec.
  • https://www.lesoleil.com/affaires/cominar-poursuit-sa-cure-damaigrissement-d4e45139f7c6015120d2a6c7f6dece2b

    Lorsque la compagnie vend ses immeubles à 80% de la valeur estimé de l'actif, pour racheter ses actions qui sont à 70% du prix au livre, c'est une bonne affaire.  Ça va augmenter la valeur du prix au livre de l'action.

    Ils vont de plus réduire leur ratio d'endettement, qui doit être réduit dans le contexte où les taux d'intérêts sont à la hausse.  De plus, ils veulent réduire leur % de revenu du commerce au détail qui représente 39% de leur bénéfice d'exploitation net.

    Je suis également surpris de voir le titre rester au neutre après ces nouvelles.  J'espère juste que le prix de l'action peut rester bas de cette manière Cominar pourra racheter ses parts à ~70% du P/B.

    @MarioP Ce que j'aimerais savoir c'est le pourcentage du cashflow total que
    fournissaient les immeubles vendus. Le pied carré à Toronto vaut
    certainement plus qu'à Québec.

    Le pied carré à Toronto est certainement plus qu'à Québec, mais la valeur de l'actif aussi.  Donc je pense que ça doit s'équivaloir pas mal.
  • Quand j'ai vus les résultats, le premier réflexe que j'ai eu c'est : Résultats horrible.

    Perte nette de 391,7 millions, réduction des distributions de 9.5¢ à 6¢ !!!

    Cependant en fouillant un peu plus dans les résultats, les résultats ne sont pas si horrible au final.

    La perte nette est dû à une réévaluation de leur portefeuille immobilier global.  Par exemple, un immeuble qu'ils évaluaient à 50 millions est maintenant évalué à 45 millions.  Cela fait passer la valeur au livre de ~20$ à 17,42$ par part.

    Cependant, le bénéfice net ajusté pour la période est de 37¢ par actions, comme l'année dernière.

    Avoir réévalué les actifs et réduits les distribution peut être vu d'un mauvais oeil, mais je trouve le timing excellent.  Cominar veut racheter ~17 millions de part cette année et c'est le genre de nouvelles qui garde le titre bas.  Du coûp, s'ils peuvent racheter des actions à un prix encore plus bas, ce ne sera que bénéfique pour les actionnaires à long terme.

    Ce qui me refroidit dans le titre est de voir le prix de leur nouveaux baux.  Plusieurs baux arriveront à expiration dans les 5 prochaines années qui devront être loués 10% moins cher que présentement.
  • Moi j'ai décidé de vendre mes actions. Au-delà de la baisse du dividende je n'aime pas le départ de Michel Dallaire. Tant qu'il restait au CA ça allait mais là il coupe tout les liens. Il y a énormément d'interaction entre le Groupe Dallaire et Cominar. Qu'elle sera la relation maintenant? La famille Dallaire conservera-t-telle ses parts dans la fiducie?

    En plus je n'ai pas aimé le passage où on parle d'un taux de renouvellement des baux à 70% Ça fait beaucoup de nouveaux locataires à trouver.

    Aussi comme toi je me dis que la baisse des distributions permettra de racheter les parts à moindre coûts. Mais plus loin dans le communiqué je lis qu'ils ont déjà racheté 3,5M parts à 14,50$. S'ils ne se doutaient pas en janvier qu'ils allaient couper le dividende ça va mal. Aujourd'hui, au fil de mes ventes, j'ai observé qu'il y avait beaucoup d'acheteurs à 13,05. C'est peut-être le prix auquel la compagnie achetait.

    Ceci étant dit je vais quand même continuer à suivre la compagnie et pourrait racheter des parts à un prix que je n'ai pas encore déterminé. Il est bien possible que le nouveau PDG emploie la stratégie du «big bath» en mettant plus de coupures et de radiations de valeur que nécessaire afin de pouvoir présente une belle croissance dans les prochaines années.



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