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Storage Vault Canada (TSXV-SVI)
Cette entreprise est un REOC soit un propriétaire immobilier qui n’est pas un REIT. Ils souhaitent devenir un joueur important dans l’entreposage libre-service au Canada. Aux États-Unis, il y a quatre entreprises actives dans ce secteur qui ont leurs actions cotées en bourse, mais au Canada il y a seulement SVI. Contrairement à la plupart des propriétaires d’immeubles, ils versent environ 20 à 30% de leurs AFFO. Ce qui leur permet de croître plus rapidement.
Il y a actuellement environ 90% du marché canadien qui est contrôlé par de petites entreprises. SVI a donc encore un beau potentiel de croissance par acquisition. À part SVI, il y a quatre autres entreprises qui se partage 10% du marché, soit Public Storage (NYSE-PSA) et trois autres entreprises à capital fermé. Parmi celles-ci, il y a Access qui est aussi le gestionnaire de SVI ainsi qu’un actionnaire important qui possède actuellement environ 40% des actions. Ainsi, à la place de payer des dirigeants directement, SVI paie une firme externe soit Access. Ce n’est pas l’idéal, mais éventuellement je crois que le management va finir par s’internaliser lorsque SVI aura atteint une taille plus importante. D’ailleurs, SVI a commencé à acheter des propriétés appartenant à Access directement dont la valeur de l’achat doit alors être considérée comme étant un juste prix pour les actionnaires de Storage Vault par une tierce partie indépendante. D’autres acquisitions provenant d’Access et d’autres propriétaires indépendants sont à prévoir dans le futur.
En plus des immeubles d’entreposage, ils sont aussi d’espace de rangement portable; cela compte pour environs 20% de leur superficie louable. Les propriétaires d’immeubles d’entreposage sont généralement en mesure de réaliser de meilleures marges que les propriétaires d’immeubles normaux en raison des coûts d’exploitation plus faibles et du fait qu’ils sont en mesure d’augmenter plus rapidement le prix des loyers pour suivre l’évolution de l’inflation. De plus, il y a certaines économies d’échelle à réaliser en exploitant un plus grand nombre d’unités notamment au niveau des systèmes informatiques. Ces immeubles ont généralement des taux d’occupation variant entre 70 et 90%.
On prévoit des AFFO de 0,05$ par action pour 2017. L’action est actuellement à 1,44$, ce qui fait un multiple de près de 29 fois les AFFO. Cela est assez élevé, mais je crois que c’est un titre intéressant à suivre en raison du potentiel de croissance de l’entreprise. Si le titre était moins cher, je l’aurais ajouté à ma sélection pour 2017.
Réponses
@Jonathan
En fait, un REIT, c'est un statut légal ou fiscal, donc une entreprise est soit un REIT ou bien elle ne l'est pas. Dans le jargon, on va souvent appeler les propriétaires d'immeubles qui ne sont pas des REITs, des REOCs (Real Estate Operating Company). Ainsi, on peut dire que SVI est un REOC.
Les charges d'amortissement sont une importante charge comptable pour les propriétaires d'immeubles et dans la grande majorité des cas elles sont fort supérieures à l'amortissement réel qu'il faudrait prendre en compte si on faisait l’exercice. C'est pour ça que dans le domaine, on n'utilise jamais les bénéfices comptables, mais plutôt les FFO et les AFFO, ou en français, les FPE et les FPEA afin de nous donner une idée sur la rentabilité économique réelle des immeubles.
http://www.investopedia.com/terms/f/fundsfromoperation.asp