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REIT

Auparavant, je ne considérais pas les REITs. Maintenant, je leur trouve certaines vertus :
Ce sont des entreprises qui génèrent des cash flows stables (le classique à répéter).
Le fait que les évaluations de certains REITs soient encore très intéressantes à comparer à d'autres titres que je détiens en prenant en compte le potentiel de croissance.
La fiscalité intéressante; surtout si les titres sont détenus dans un compte à l'abris de l'impôt, puisqu'aucun impôt n'est applicable au niveau corporatif (genre 1%) et au niveau personnel.
Historiquement l'immobilier a été une bonne façon de s'enrichir et avec les REITs, on peut le faire sans travailler physiquement et avoir à négocier avec des locataires.
Les évaluations de plusieurs REITs sont à mon avis beaucoup plus intéressantes que la quasi totalité des immeubles à revenus à vendre sur le marché en ce moment sans tous les problèmes et comme un REIT possède plusieurs immeubles, il y a une diversification immédiate à l'achat ce qui n'est pas le cas avec l'immobilier physique. Vraiment, je ne comprend pas l'évaluation actuelle des immeubles à logement lorsqu'on les compare aux REITs.
L'espérence de rendement de 7-8% par année à long terme pour certains REITs, c'est sûr qu'il y a potentiellement de meilleures idées à long terme, mais il y a aussi probablement plus de risques et il faut probablement payer plus chère et je crois que l'espérence de rendement réel des actions nord-américaines sera à long terme plus base que ce qu'elle a été dans les 100 dernières années notament à cause de la démographie et de l'endettement des ménages et des gouvernements.
Ceux qui utilisent un compte marge peuvent acheter ces titres dont le risque et la volatilité sont générallement plus faible que le marché. En empruntant une partie du coût d'achat, on peut espérer une espérer ce de rendement à long terme de 15-25% ans dépendement du montant emprunté et des caractéristiques du REIT qu'on achète.
On parle souvenir du risque d'une hausse des taux d'intérêt qui viendrait dégonfler l'évaluation des REITs; à cela je répondrais que ce sera la même chose pour tous les actifs financiers.

Réponses

  • 18 Réponses trié par Votes Date
  • Le peu d'intérêt pour les reit s'explique notamment par les cap rate qui sont très bas et les craintes liées au niveau des prix des actifs à vendre. 
  • @snowball

    Ce qui compte lorsqu'un REIT achète un immeuble c'est la différence entre le cap rate et le coût de financement. En ce moment, les cap rates sont peut-être bas, mais les coûts de financement le sont aussi. Les REITs ne cherchent pas à vendre leurs actifs, mais plutôt à les exploiter. 
  • La question se pose pour la croissance, un cap rate de 5-6 % dans un contexte de prix élevé de l'immobilier et ce qui se déroule actuellement dans l'ouest canadien ne me semble pas ideal.Juste mon humble opinion. 
  • Les caps rates se sont pour les acquisitions qu'ils font actuellement, je préfère regarder le rendement de la distribution, si le taux de distribution est vers 90-95%, ça donne une bonne idée du rendement espéré ce qui peut donner de 6 à 9%. Pour ce qui est de l'ouest canadien, je partage aussi ces préoccupations, mais il y a certains REITs qui ne sont peu ou pas exposés à l'ouest canadien. 
  • Il est très important de regarder le taux de distribution effectivement (AFFO payout ratio?), c'est souvent près de 90%.

    Pour ma part j'ai deux reits en portefeuille, dans le céli, compte avec lequel je suis un peu plus "pépère".

    Cominar et Interrent (iip.un).

    Interrent possède des immeubles résidentiels, en Ontario surtout. Ils font des acquisitions, retapent et louent à prix plus élevés. Le quart de leur prêts doit être renouvelé en 2015, ce qui me laisse croire qu'ils pourront profiter de bas taux pendant encore un bout.

    Je ne toucherais pas à des REITs basés principalement dans l'ouest, mais je crois qu'il y a quand même des opportunités.

  • Avec les rendements espérés actuels, je constate qu'il était préférable d'investir dans l'immobilier canadien il y a quelques années. Actuellement j'essai de trouver des idées d'investissement avec de meilleurs rendements espérés. Il me semble important de modifier sa stratégie quand les faits changent. 
  • Sur mon blogue j'avais publié une analyse détaillé sur l'immobilier (peut-être trop détaillé…) dans laquelle j'avais affirmé que ma position la plus importante de mon portefeuille était BTB REIT. 

    Sur mon blogue j'avais publié une analyse détaillée sur l'immobilier (peut-être trop détaillé…) dans laquelle j'avais affirmé que ma position la plus importante de mon portefeuille était BTB REIT. 


    Bien BTB a publié ces résultats hier et pour le troisième trimestre de 2015, leurs AAFO (Adjusted Funds from Operations) par part, soit les flux de trésoreries générés par les immeubles moins les dépenses en capital de maintenance sont passées de 0,105$ à 0,135$ par part soit une augmentation de près de 30%. Bien qu'ils vont prochainement faire une émission de nouvelles parts qui pourrait selon moi être dilutif d'environs 10 à 15%, ça reste une croissance intéressante. En plus BTB ne possède aucun centre d'achat intérieur (sauf des marchés publics intérieurs), ils sont donc relativement à l'abri des difficultés que connait ce secteur. Bien BTB a publié ces résultats hier et pour le troisième trimestre de 2015, leurs AAFO (Adjusted Funds from Operations) par part, soit les flux de trésoreries générés par les immeubles moins les dépenses en capital de maintenance sont passé de 0,105$ à 0,135$ par part soit une augmentation de près de 30%. Bien qu'ils vont prochainement faire une émission de nouvelles parts qui pourrait selon-moi être dilutive d'environs 10 à 15%, ça reste une croissance intéressante. En plus BTB ne possède aucun centre d'achat intérieur (sauf des marché public intérieurs), ils sont donc relativement à l'abris des difficultés que connait ce secteur. 
  • Vous pensez quoi des REITS dans l'environnement actuel?
  • Il y a peut-être des perles dans l'ocean mais ils ne seront pas facile à trouver
  • Ça dépend du type de propriété mais tout ce qui touche les commerces de détails est dans le trouble profond. Pour les bureaux ça va dépendre du taux de conversion au télétravail. Pour les résidentiels pour personnes âgés il est malheureusement possible qu’il y ai une hausse du taux d’inoccupation. Pour les autres types de résidentiel et les industriels ça devrait être peu affecté par la COVID. Dans tous les cas choisir des compagnies qui ne sont pas endettées au maximum.

    Je possède une participation indirecte dans un REIT via Brookfield Asset Management 


  • ACC est positionnée dans une niche intéressante avec ses résidences pour étudiants plus luxueuses que les anciennes dortroom avec salles de bains partagées.

    Marché très fragmenté et ses partenariats avec les institutions scolaires lui permet de mettre la main sur des terrains à distances de marche.

    Je vois une belle opportunité d'aller chercher la distribution sur un an le temps de combler l'écart de prix covid. La demande étudiante ne vas pas fléchir pour leurs logements distinctifs.
  • Les REIT qui touche au commerce de détail vont en arracher dans le futur.  Je penses aussi que les REIT qui touche aux tours à bureau vont en arracher dans le futur.  Ce qui se passe en ce moment ouvre la porte au télétravail et aux espaces de travail collaboratifs dans le futur.

    Il ne faut pas oublier que ce qui est le plus payant pour les REIT c'est la location des espaces de bureau et de commerces au détail.

    Enfin, les REIT qui touche aux espaces de location résidentiel ou industriel seront peu ou pas affectés par ce qui se passe en ce moment.
  • Un titre que je veux prendre le temps d’étudier est NWH.UN. C’est un REIT mais dans le domaine médical. Donc qui me parait beaucoup plus stable que les centres commerciaux et / ou bureau. Le taux d’occupation fin 2019 était à 97,3%. Au cour actuel, le titre donne un impressionnant dividende de près de 9%. 
  • Au Québec, ils detiennent des immeubles avec des cliniques médicales et des cisss/ciusss (gouvernement). Notamment, ils ont des hopitaux dans d'autres pays... plus de 80% des revenus proviennent du secteur public.

    https://www.nwhreit.com/Properties-Leasing/Canada/Quebec-Portfolio 

    Cependant, le payout ratio est très élevés, s'ils ont des problèmes à récupérer les loyers, j'imagine qu'il pourrait y avoir des conséquences sur le dividende.

    Je pense a en racheter, 8,87$ en ce moment.
  • Est ce que quelqu'un ici suit AP.UN? Ils ont aussi un très beau taux d'occupation et ils sont bien positionné dans les centres villes canadienne.
  • Bonjour Viking, 

    Sur le site de simple wall street, j'ai vue que Paul Dalla lana le Chief executive Officer déteint pour plus de 13% des actions à lui seul et que des insiders ont profité de la baisse du titre en Mars pour acheter. 

    Dit moi, je cherche à m'améliorer dans l'analyse de titre et d'état financier. Comment fait tu pour arriver à la conclusion qu'ils ont de la difficulté à ce faire payer? 

    Merci
  • Salut pat!

    Je n'ai pas dit qu'ils avaient de la difficulté, j'ai dit : s'ils ont des problèmes. Petite nuance. La majorité des reits sont sous pression.

    Sur fool.ca, il est mentionné que 93% vont payer le mois d'avril. Les autres prendraient des paiements différés.

    S'ils ont encaissé 93% comme prévu vs un payout ratio de 95%, ils versent plus qu'ils encaissent. Il reste à voir s'ils ont réellement encaissés le 93%, s'ils récupèront le 7% ET si la situation va s'améliorer ou s'empirer en mai.
    https://www.fool.ca/2020/04/21/1-top-defensive-reit-id-buy-today/

    À date, ils maintiennent leur distribution mensuelle au même niveau.
    https://dividendhistory.org/payout/tsx/NWH_UN/

    Pour avoir plus d'information, je crois qu'il faudra attendre les prochains résultats.

    Un avantage pour les reits est les faibles taux d'intérêts pour des nouvelles acquisitions ou des renouvellements de dette.

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