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REIT
Auparavant, je ne considérais pas les REITs. Maintenant, je leur trouve certaines vertus :
Ce sont des entreprises qui génèrent des cash flows stables (le classique à répéter).
Le fait que les évaluations de certains REITs soient encore très intéressantes à comparer à d'autres titres que je détiens en prenant en compte le potentiel de croissance.
La fiscalité intéressante; surtout si les titres sont détenus dans un compte à l'abris de l'impôt, puisqu'aucun impôt n'est applicable au niveau corporatif (genre 1%) et au niveau personnel.
Historiquement l'immobilier a été une bonne façon de s'enrichir et avec les REITs, on peut le faire sans travailler physiquement et avoir à négocier avec des locataires.
Les évaluations de plusieurs REITs sont à mon avis beaucoup plus intéressantes que la quasi totalité des immeubles à revenus à vendre sur le marché en ce moment sans tous les problèmes et comme un REIT possède plusieurs immeubles, il y a une diversification immédiate à l'achat ce qui n'est pas le cas avec l'immobilier physique. Vraiment, je ne comprend pas l'évaluation actuelle des immeubles à logement lorsqu'on les compare aux REITs.
L'espérence de rendement de 7-8% par année à long terme pour certains REITs, c'est sûr qu'il y a potentiellement de meilleures idées à long terme, mais il y a aussi probablement plus de risques et il faut probablement payer plus chère et je crois que l'espérence de rendement réel des actions nord-américaines sera à long terme plus base que ce qu'elle a été dans les 100 dernières années notament à cause de la démographie et de l'endettement des ménages et des gouvernements.
Ceux qui utilisent un compte marge peuvent acheter ces titres dont le risque et la volatilité sont générallement plus faible que le marché. En empruntant une partie du coût d'achat, on peut espérer une espérer ce de rendement à long terme de 15-25% ans dépendement du montant emprunté et des caractéristiques du REIT qu'on achète.
On parle souvenir du risque d'une hausse des taux d'intérêt qui viendrait dégonfler l'évaluation des REITs; à cela je répondrais que ce sera la même chose pour tous les actifs financiers.
Ce sont des entreprises qui génèrent des cash flows stables (le classique à répéter).
Le fait que les évaluations de certains REITs soient encore très intéressantes à comparer à d'autres titres que je détiens en prenant en compte le potentiel de croissance.
La fiscalité intéressante; surtout si les titres sont détenus dans un compte à l'abris de l'impôt, puisqu'aucun impôt n'est applicable au niveau corporatif (genre 1%) et au niveau personnel.
Historiquement l'immobilier a été une bonne façon de s'enrichir et avec les REITs, on peut le faire sans travailler physiquement et avoir à négocier avec des locataires.
Les évaluations de plusieurs REITs sont à mon avis beaucoup plus intéressantes que la quasi totalité des immeubles à revenus à vendre sur le marché en ce moment sans tous les problèmes et comme un REIT possède plusieurs immeubles, il y a une diversification immédiate à l'achat ce qui n'est pas le cas avec l'immobilier physique. Vraiment, je ne comprend pas l'évaluation actuelle des immeubles à logement lorsqu'on les compare aux REITs.
L'espérence de rendement de 7-8% par année à long terme pour certains REITs, c'est sûr qu'il y a potentiellement de meilleures idées à long terme, mais il y a aussi probablement plus de risques et il faut probablement payer plus chère et je crois que l'espérence de rendement réel des actions nord-américaines sera à long terme plus base que ce qu'elle a été dans les 100 dernières années notament à cause de la démographie et de l'endettement des ménages et des gouvernements.
Ceux qui utilisent un compte marge peuvent acheter ces titres dont le risque et la volatilité sont générallement plus faible que le marché. En empruntant une partie du coût d'achat, on peut espérer une espérer ce de rendement à long terme de 15-25% ans dépendement du montant emprunté et des caractéristiques du REIT qu'on achète.
On parle souvenir du risque d'une hausse des taux d'intérêt qui viendrait dégonfler l'évaluation des REITs; à cela je répondrais que ce sera la même chose pour tous les actifs financiers.
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Réponses
Pour ma part j'ai deux reits en portefeuille, dans le céli, compte avec lequel je suis un peu plus "pépère".
Cominar et Interrent (iip.un).
Interrent possède des immeubles résidentiels, en Ontario surtout. Ils font des acquisitions, retapent et louent à prix plus élevés. Le quart de leur prêts doit être renouvelé en 2015, ce qui me laisse croire qu'ils pourront profiter de bas taux pendant encore un bout.
Je ne toucherais pas à des REITs basés principalement dans l'ouest, mais je crois qu'il y a quand même des opportunités.
Sur mon blogue j'avais publié une analyse détaillée sur l'immobilier (peut-être trop détaillé…) dans laquelle j'avais affirmé que ma position la plus importante de mon portefeuille était BTB REIT.
Je possède une participation indirecte dans un REIT via Brookfield Asset Management
Marché très fragmenté et ses partenariats avec les institutions scolaires lui permet de mettre la main sur des terrains à distances de marche.
Je vois une belle opportunité d'aller chercher la distribution sur un an le temps de combler l'écart de prix covid. La demande étudiante ne vas pas fléchir pour leurs logements distinctifs.
Il ne faut pas oublier que ce qui est le plus payant pour les REIT c'est la location des espaces de bureau et de commerces au détail.
Enfin, les REIT qui touche aux espaces de location résidentiel ou industriel seront peu ou pas affectés par ce qui se passe en ce moment.
https://www.lapresse.ca/affaires/entreprises/202005/07/01-5272579-cominar-a-percu-40-des-loyers-dans-ses-centres-commerciaux-en-avril.php
https://www.nwhreit.com/Properties-Leasing/Canada/Quebec-Portfolio
Cependant, le payout ratio est très élevés, s'ils ont des problèmes à récupérer les loyers, j'imagine qu'il pourrait y avoir des conséquences sur le dividende.
Je pense a en racheter, 8,87$ en ce moment.
Sur le site de simple wall street, j'ai vue que Paul Dalla lana le Chief executive Officer déteint pour plus de 13% des actions à lui seul et que des insiders ont profité de la baisse du titre en Mars pour acheter.
Dit moi, je cherche à m'améliorer dans l'analyse de titre et d'état financier. Comment fait tu pour arriver à la conclusion qu'ils ont de la difficulté à ce faire payer?
Merci
Je n'ai pas dit qu'ils avaient de la difficulté, j'ai dit : s'ils ont des problèmes. Petite nuance. La majorité des reits sont sous pression.
Sur fool.ca, il est mentionné que 93% vont payer le mois d'avril. Les autres prendraient des paiements différés.
S'ils ont encaissé 93% comme prévu vs un payout ratio de 95%, ils versent plus qu'ils encaissent. Il reste à voir s'ils ont réellement encaissés le 93%, s'ils récupèront le 7% ET si la situation va s'améliorer ou s'empirer en mai.
https://www.fool.ca/2020/04/21/1-top-defensive-reit-id-buy-today/
À date, ils maintiennent leur distribution mensuelle au même niveau.
https://dividendhistory.org/payout/tsx/NWH_UN/
Pour avoir plus d'information, je crois qu'il faudra attendre les prochains résultats.
Un avantage pour les reits est les faibles taux d'intérêts pour des nouvelles acquisitions ou des renouvellements de dette.
https://www.fool.com/investing/2020/05/16/is-innovative-industrial-properties-stock-a-buy.aspx
Bien sûr, les éléments fondamentaux ont changé dans le cas des commerces de détail et les tours à bureaux. Par contre certains autres vont bien : crise du logement, le prix des immeubles est en hausse, le prix du bois est fou et il manque de clous à la quincaillerie
J’ai eu la chance de faire une entrevue avec Matthew Arel pour discuter avec lui d’immobilier. Monsieur Arel a abordé plusieurs REIT dans l’épisode, comme Cominar, Killam Apartment et BTB. Il parle aussi de l'évaluation de ces REITs, la hausse des prix des immeubles, les impacts de l’inflation, les erreurs en se lançant en immobilier et d’autres sujets. Pour les intéressés, vous pouvez écouter l’épisode 30 du podcast La Vraie Valeur avec les liens ci-dessous.
Spotify: https://open.spotify.com/episode/6IXLUCWNcHyLEJwsfk8Hdp?si=B9HqzHGjQ2OWZsdl5Jx7Vw
Apple: https://podcasts.apple.com/ca/podcast/la-vraie-valeur/id1521132149?l=fr&i=1000505569466
Dans la dernière partie du podcast, il est question de 10 compagnies immobilières que je trouvais intéressant car ce n’était pas nécessairement des compagnies avec des logements mais bien du commercial, entrepôts, ou même AMT (American tower qui d’ailleurs a déjà été discuté sur notre forum. )
en gros, un podcast sur l’immobilier actuel et futur.