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    Résidences personnes agées

    poolpool
    dans Discussion sur un titre Vote Up0Vote Down
    La question que je me pose ce matin est, serait il le temps d'investir dans ce marché ?

    Nous sommes à la sorti du covid qui a massacré ce secteur avec en plus une série de hausse de taux qui a aussi détérioré les rendements. Peut-être sommes nous, juste en ce moment, dans le --perfect timming-- pour ce marché pour y investir. La population vieillis on le voit venir depuis plusieurs années, on y est aujourd'hui. La séquence macro des 3 dernières années n'a pas stimuler l'offre , par contre, rien n'arrête la demande grandissante. Je vais acheter un peu de SIA.to , avez-vous des suggestions autres ?

    Réponses

    • 8 Réponses trié par Votes Date
    • MarioPMarioP
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      https://finance.yahoo.com/quote/NWH-UN.TO?p=NWH-UN.TO&.tsrc=fin-srch

      Ce REIT fut un des premiers dans le secteur des résidences pour personnes âgées. Je ne l’ai jamais vraiment analysé. Toutefois avec un rendement des distributions à 10% il doit y avoir des choses qui repoussent les investisseurs 
    • poolpool
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      Clair que oui, et c'est ce qui attire mon attention (être avide quand les autres ont peurs). La hausse de taux augmente le risque , absolument, mais être short, la demande démographique grandissante me ferais aussi peur. Les hausses de taux ne seront pas permanente dans le temps, la demande pour ce produit oui. Ca rend le secteur intéressent à mon avis. Ce marché est en baisse de presque 50%.
    • SamSam
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      MarioP a dit :
      https://finance.yahoo.com/quote/NWH-UN.TO?p=NWH-UN.TO&.tsrc=fin-srch

      Ce REIT fut un des premiers dans le secteur des résidences pour personnes âgées. Je ne l’ai jamais vraiment analysé. Toutefois avec un rendement des distributions à 10% il doit y avoir des choses qui repoussent les investisseurs 

      Ce n'est pas un REIT de RPA. Cette fiducie possède des actifs immobiliers qu'elle loue à des entreprises du domaine médicale tel que des CLSC ou des cliniques de médecins avec une pharmacie.

      Ses baux sont sur de très longues périodes (> de 15 ans) alors que ses emprunts sont sur des périodes normales (5 ans). La hausse des taux d'intérêt a forcément une répercussion énorme sur la rentabilité, car contrairement aux REIT dans le résidentiel, ce REIT n'a pas le luxe d'augmenter ses revenus alors que ses dépenses d'intérêts augmentent. Ceci étant dit, c'est un beau point d'entrée, car les taux d'intérêts devraient baisser prochainement. Les taux des hypothèques 5 ans sont à la baisse depuis quelques mois.
    • MarioPMarioP
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      Merci pour la correction Sam. Une chance que j'ai dit que je ne l'avais jamais étudié. C'est un collègue de travail qui m'en avait parler. Le rendement est intéressant et la business de louer des espaces pour des bureaux à des professionnels de la santé l'est aussi. Toutefois il n'y a pas eu de hausse des distributions depuis 5 ans. À creuser.

      Chartwell est un REIT de RPA qui a un rendement des distribution de plus de 6% mais les hausses de distribution furent minima sur 5 ans.
    • SamSam
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      Il n'y aura pas de hausse de distributions dans NWH.UN. Il risque plus d'y avoir une coupure. C'est ce qui explique le faible cours du titre. Les investisseurs qui possèdent le titre pour la distribution ont peur qu'elle soit coupée et vendent le titre. Les investisseurs valeur attendent que la distribution soit coupé pour acheter un titre complètement déprimé. Actuellement la Net Asset Value (NAV) est à 165 % du prix de l'action. Je ne vois pas comment le titre peut descendre encore. Le bilan est évalué à la JVM. On a une bonne marge de sécurité de 5 $ par action. Il faudrait beaucoup de dépréciation d'actifs ou des problèmes de liquidités majeurs pour que la NAV descendent à 8 $ par actions. 

      Pour Chartwell, c'est plus difficile. Je n'aime pas trop voir autant de suites inoccupées sur plusieurs trimestres/années. Ça me donne l'impression que l'entreprise n'a pas une belle perception pour les locataires potentiels. L'émission Enquête avait fait un reportage choc il y a 3 ans où ça donnait l'impression que Chartwell est une entreprise qui veut toujours plus d'argent sur le dos des personnes vulnérables. La distribution actuelle de Chartwell ne semble pas soutenable à long terme. Je préfère de loin des titres résidentiels tels que Canadian Apartment REIT à Chartwell.
    • MarioPMarioP
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      Je vais regarder ça plus en détail ça semble intéressant. Leur clientèle semble assez stables et je ne crois pas que les taux d’intérêt resteront en haut de 3% très longtemps. Si les distributions sont coupées de 25 % et que le rendement est ramené à 6% par une hausse du pris de l’action lorsque les taux baisseront ça pourrait être intéressant 

      Pour les RPA le problème c’est que tout le monde sait que c’est un marché en croissance. Le marché que je connais, celui de Trois-Rivières où habite mon père, voit un croissance de l’offre supérieur à la demande. Chaque année une nouvelle résidence ouvre ses portes et offre des rabais pour remplir les nouvelles unités. Et pour les plus anciennes comme Chartwell les résidents arrivent à un âge où ils quittent par cause naturelles
    • SiliconSilicon
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      Je commence a me préparer a visiter des résidences  (77 ans) je ne pense pas déménager avant 3 ans mais dans certaines résidences c'est le délai d'attente  (Caleo Groupe Maurice)  en fait dans mon coin les résidences plus luxueuses et récentes ont un plus long delai d'attente que les moins chères comme Chartwell .
      Un des problèmes est que les nouveaux clients , disons 75 ans veulent une résidence récente ou tout le monde vient d'arriver et est de leur age pour pouvoir profiter des activités , repas etc  pour des gens de 75 ans , si ils vont dans un Chartwell de 15 ans , beaucoup de résidents auront 90 ans car arrivés a 75 ans 15 ans avant , certains des marchettes et / ou seront moins en santé etc .. rien pour trop remonter le moral des plus jeunes et le niveau d'activité tres faible (bingo ?) sans compter la nourriture souvent adaptée..  j'ai eu ce genre de discussion avec des amis qui eux aussi y sont déja ou se prépare a y aller , aussi je joue a la pétanque au pied de 2 résidences et c'est l'endroit idéal pour avoir des opinions de résidents sur leur fonctionnement car chaque jour sur une trentaine de joueur il y en a une dizaine qui vivent en résidence..  maudit que ça coute cher on est loin des residences soleil que en theorie la pension de vieillesse est suffisante a payer..  Petit conseil , faites vous des REER consistants..
    • MarioPMarioP
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      Ce que tu racontes correspond bien à ce que j’observe à Trois-Rivières. Quand tu as le choix tu vas dans une résidence neuve et il y en as toujours une neuve qui ouvre à chaque année. Pour le prix il faut tenir compte de tout ce qui est inclus. Ma mère ne croyait pas avoir les moyens d’aller dans une belle résidence comme celle que je leur recommandais. Toutefois quand tu tiens compte qu’il n’y a plus d’autre compte comme le téléphone, câble, électricité, déneigement etc, le prix du loyer ne revenais pas plus chère que le duplex qu’ils auraient pu louer. Deux ans plus tard elle me disait que ça a été la plus belle décision de sa vie
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