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L'économie immobilière au Québec/Canada... pour les années à venir, vos prévisions?
Bonjour à tous,
Je ne pense pas être le seul qui s'intéresse au marché immobilier..., une partie de nos placements dépendent certainement de l'économie immobilière. J'aimerais avoir vos opinions sur l'avenir à court et moyen terme sur l'économie immobilière. Pour ma part, je pense qu'il va certainement y avoir un ajustement à la baisse en 2013-2014, voici pourquoi :
- Le taux d'endettement des Canadiens qui des records soit 163.4%, en hausse de 11.4% en simplement un an, à titre indicatif le taux aux états-unis avant la crise le taux était de 170%(1).
- La population à bénéficier de taux d'intérêts excessivement bas, en conséquence, plusieurs ménages ont acquis des maisons qui auraient été impossible à une autre époque.
- Une hausse des taux d'intérêts reste à prévoir, selon la banque Laurentienne une hausse à 2% du taux directeur dès 2014.
- Le mois dernier ont assistait à une cinquième baisse de prix des maisons, selon l'indice Teranet, une baisse de 1.6% (2)
- Il y a beaucoup de nouveau projet de condo à Montréal, Québec et les acheteurs semblent moins au rendez-vous. (3)
- La SCHL parle d'une reprise en 2014, mais demande aux agents de ne plus divulguer les cas de reprise sur les fiches mls (4)
J'ai repris des idées générales pour exprimer mon point de vue, je pense que nous sommes proches d'un ralentissement. Par contre, je ne suis pas objectif, je viens de vendre mon condo aux gros prix et je désire attendre avant de faire un autre achat... De plus, j'ai pratiquement 80% de mon portefeuille en US... alors j'aimerais voir vos idées à ce sujet.
Au plaisir de vous lires attentivement.
Jimmy Beaudoin
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Réponses
Je laisse les prédictions à ceux qui ont une bonne boule de cristal mais d'après moi crise ou pas, on s'en tirera mieux que nos voisins du sud. Sinon c'est comme toujours, on doit surveiller l'emploi et les taux d'intérêts...
Cela étant dit, je sais pas si il va y avoir une baisse marqué du marché immobillié au Canada ou si on va avoir un marché stagnant pendant longtemps. Je suis pas mal convaincu que c'est trop chère maintenant.
B-) B-) B-)
Comme professionnel la façon de faire est de payer tes dépenses d'entreprises avec une marge de crédit dédiée seulement aux dépenses. Comme ça tu accumules tes recettes puisque tu payes plus tes dépenses. Avec l'argent tu rembourse au fur et à mesure le prêt non déductible. Donc tu as un prêt non déductible qui diminue mois après mois (ex prêt auto, hypothèque...) et une autre déductible qui augment mois après mois (marge d'exploitation qui est déductible puisque ayant servi à payer des dépenses d'affaire.) Une fois que ton prêt non déductible est tout payé, tu ré-hypothèques et payes la marge pour avoir un meilleur taux. Et voilà.
Dans le cas ou tu n'as pas de dépenses professionnel et que tu as un bon capital, tu payes ton hypothèque d'un coup en vendant tes investissements (actions) , et tu réemprunte le lendemain. Avec le montant réemprunté, tu rachètes tes investissements. Puisque l'hypothèque a servi à investir, les intérêts sont maintenant déductibles de tes revenus de placements au Qc et au Federal de ton revenu de placement et d'emploi (c'est un peu différent avec le provincial et le federal mais ultimement ca revient au même). Pour que tes intérêts soient déductibles tu dois acheter des placement qui versent des dividendes ou intérêts, ou qui en verseront éventuellement. Tu imagines les possibilités de planifications fiscales? Tu peux planifier à l'avance le montant des intérêts qui seront déductibles de ton revenu d'emploi au fédéral.
C'est pas mal résumé mais c'est les grandes lignes du principe. Un fiscaliste pourra t'informer et adapter ça à ta situation particulière. C'est un grand facteur d'enrichissement à long terme. Je l'ai fait pour moi, mon père et ma soeur.
Comment faire pour sortir de l'argent de l'entreprise pour financer un prêt hypothécaire sans payer d'import alors?
Le standard c'est d'avoir une compagnie de gestion de portefeuille dans lequel tu transfères des dividendes à l'intérieur via l'entreprise qui a des opérations.
#1- C'est bien décrit ici:
http://www.cqff.com/informateur/Informateur_MAPA_CQFF.pdf
#2-Sans faire la mise à part de l'argent, si tu as suffisamment de $, tu rembourses ton hypothèque d'un coup avec le produit de la vente de tes placements. Tu hypothèques ta maison qui n'a maintenant plus de dette, tu mets l'argent au complet dans ton compte de courtage et voilà, tu as un prêt pour investissement déductible de tes revenus de placement.
Et si tu ne peux pas rembourser au complet ton hypothèque, tu peux utiliser une marge de crédit hypothécaire pour investir? Y'a-t-il des avantages/inconvénients par rapport à un compte sur marge?
Pour une marge hypothécaire ca prend 2 tranches sur ton hypothèque. Si tu contamines ta marge avec ne serait-ce que 1$ emprunté qui n'a pas servi à investir, tu es dans le trouble et tu risque de perdre la déductibilité au complet.
La première tranche est ton emprunt hypothécaire normal, la deuxième tranche est la marge hypothécaire. Donc au fur et a mesure que tu rembourses ton prêt hypothécaire conventionnel ça libère de l'espace sur la marge. Tu prends ces fonds là et tu les mets dans ton compte de courtage. La parti marge, en autant qu'elle ai servit seulement à investir aura des intérêts déductibles. Donc tu fait des remboursement anticipé le plus que tu peux, et réemprunte par la marge hypothécaire, et éventuellement l'hypotheque aura été viré du coté marge déductible. Le solde total de l'hypothèque et de la marge hypothécaire reste constant.
Et aussi tu peux utiliser une marge de crédit personnel pour investir, en autant que l'argent a servi 100% pour l'investissement. C'est ce que j,ai fait avant de rendre mon hypothèque déductible, en attendant que le terme arrive à échéance. J'avais une marge de crédit personnelle de 95k qui servait juste à investir. Donc le 95K a été à l'époque versé au complet dans mon compte de courtage. Tu peux même faire la même chose avec une carte de crédit, en autant qu'elle serve juste à ça. Encore là je l'ai fait lorsque j'ai eu une offre interéssante au niveau du taux d'intérêt avec MBNA (MBNA a toujours plein de promotion à faible taux d'intérêt). Il m'offrait 4,99% justqu'à la fin des temps, alors j'ai remplis ma carte au 2/3. Cette carte sert juste à ça, donc les intérêt sont déductible à 100% des revenus de placement. Le 2/3 est important à pas dépasser parce que c'est à partir de là que ça nuit à ta quote de crédit.
L'avantage d'une marge de crédit par rapport à un compte marge est que tu n'auras jamais de rappel de marge si ton compte baisse sous le minimum requis (sous toutes réserve des titres en portefeuille, le minimum étant 30% d'équité pour 70% de prêt, ou 30$ d'équité pour 70$ de dette pour un total de 100$ d'actif) . Ou si tu veux encore plus de levier, tu empruntes (marge, carte, hypothèque ça n'a pas d'importance) et dans le compte de courtage tu te sert de ton capital et tu emprunte en plus sur marge. Faut que tu saches ce que tu fais, que ta tolérance au risque soit à toute épreuve. C'est ce que je fais depuis 12 ans. Ma tolérance au risque à été fortement testée lors de la dernière crise financière. J'ai plein de déductions pour les impôts, ce qui ramène mon salaire au fédéral à des niveaux plutôt bas, ce qui me donne droit à plein d'avantage que les gens à plus faible revenu ont, comme plus de prestations fiscales pour enfants, des remboursements de taxes, etc. Combines ça avec une contributions REER au maximum et ça fait son effet sur les impôts à payer. C'est sur que c'est pas pour tout le monde on s'entend. Je recommande pas ça à personne, chaque situation fiscale, patrimoine étant bien différent. Mais c'est ma stratégie, ca me sert merveilleusement bien et avec mes rendement des 12 dernieres années, j'en ai profité énormément.
Je sais pas si mes explications sont claires, vous me le direz si vous comprenez rien.