L'économie immobilière au Québec/Canada... pour les années à venir, vos prévisions?

jfmorissette

Donc ma stratégie sera notamment d'accélérer mes remboursements d'hypothèque avec mes retours d'impôts pour libérer ma marge hypothécaire pour la placer pour obtenir plus de retours d'impôts...:) et augmenter mes rendements!

Patofthepig

Oui, mais la déductibilité est pas pareil au provincial et au fédéral.  Au provincial c'est déductible des revenus de placement, soit gain en capital et dividendes.  L'éxcédent d'intérêt est mis en réserve pour être déduit dans les prochaines années des revenus de placement futur.  Au fédéral c'est la même chose excepté que si tu as des intérets déductibles en surplus de tes revenus de placements, ils sont déductibles de ton salaire. 

jfmorissette

Et pour en revenir au sujet de l'immobilier au Canada..drôle de précédent, le ministre des Finances chicane Manuvie et les fait reculer sur leur nouveau taux d'intérêt 5 ans qu'ils affichaient à 2,89%...Les Conservateurs dénoncent historiquement l'interventionnisme, mais en font pas mal quand même!

http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/guerre-des-taux-flaherty-fait-reculer-manuvie/555466

Patofthepig

Et pour fin de planification fiscale, l'instrument ultime sont les courbes et tableaux de Claude Lafferiere:

https://www.cqff.com/claude_laferriere/accueil_courbe.htm

 

Tu vois, selon ta situation fiscale, les impacts que la variation de ton salaire.  En janvier de chaque année je planifie mes revenus et en novembre j'ajuste en planifiant mes intérêts, les gains et pertes en capital à réaliser.  C'est très efficace, surtout si vous avez des enfants.  Sur certains paliers de revenu, le taux marginal d'impôt (incluant tous les avantages fiscales) peut dépasser 101%, ca veux dire entre autres une cotisation REER gratuite dans certains cas.  Pour moi, avec 3 enfants, et un 4e en route, ca arrive que mon taux marginal dépasse 80%.  Donc par exemple, une cotisation REER de 1000$ me coute en réalité 200$.  Examiner attentivement ces cou;rbes car avec des cotisations REER et des intérêts déductibles il y a parfois des miracles qui se produisent

jfmorissette

Félicitations pour le 4e en route!

Je n'ai pas pris le temps de regarder au niveau fiscal, et ça doit être un peu du cas par cas, mais effectivement, comme demandait Empcod, est-ce mieux d'investir avec un hypothèque ou une marge hypothécaire? Dans mon cas, est-ce mieux de rembourser rapidement mon hypothèque , libérant de la marge hypothécaire que je peux ensuite investir et réclamer des déductions d'intérêts, ou devrais-je simplement investir mon argent sans déductions possibles en remboursant à rythme normal mon hypothèque? Considérant mon taux d'intérêt hypothécaire qui est 0,51% moindre que mon taux de marge ?

Patofthepig

Ca te prends un hypothèque qui as 2 sections. Exemple:

Ta maison vaut 125 000$, tu as un hypothèque de 100 000$. 
Tu fais doit avoir une marge hypothécaire en plus de ton hypothèque normale (donc 2 numéros de compte de prêt distinct) pour une limite combinée de 100 000$ d'emprunt.  Disont que tu rembourses 500$ de capital par mois, après le 1e mois tes affaires sont comme suit:

hypothèque 100 000$ -500$ remboursement capital, sur la marge hypothécaire tu as maintenant 500$ de libre pour emprunter.  Tu prends le 500$ que tu vires dans ton compte de courtage.  Donc tu te retrouves après le premier mois avec:

solde hypothèque: 99 500$
solde marge hypothécaire: 500$
emprunt total: 100 000$
compte de courtage +500$
capital avec intérêt déductible: 500$.

A chaque mois ton hypothèque non déductible baisse, ta marge hypothécaire augmente du montant équivalent, tout comme le montant dans ton compte de courtage et ton prêt déductible. 

Après 200 mois le portrait est le suivant:

hypothèque: 0$
marge hypothécaire déductible: 100 000$
compte de courtage: + 100 000$

Si tu fais des paiements anticipés au maximum de tes possibilités, ca peut aller beaucoup plus vite.  Surtout si tu vends tes placement actuels (attention aux conséquences fiscales), que tu payes en parti ton hypothèque avec et que tu le ré-emprunte tout de suite sur la marge hypothécaire.

exemple (on tiendra pas compte de l'impôt): 

placements 60 000$
hypothèque 100 000$
marge hypothécaire 0$

tu vends tes placements donc hypothèque 100 000-60 000$ = solde de 40 000$
tu prends le 60 000$ sur ta marge hypothécaire que tu viens de libérer
tu remets le  60 000$ dans ton compte de courtage.

le portrait final est:
hypothèque 40 000$
marge déductible: 60 000$ (à 3% c'est 1800$ d'intérêt à déduire année après année)
dette total toujours 100 000$
placements 60 000$

La question est plutôt cotisation REER ou rembourser l'hypothèque le plus vite possible?  Si t'es au max de tes cotisations REER, tu le fait en plus.  Sinon c'est du cas par cas à savoir ce qui te conviens le mieux entre le REER et rendre ton prêt déductible.

Et avec les taux actuels et la déductibilités d'intérêts, c'est comme si la banque te prêtait à un taux sous l'inflation.  Même choses avec les comptes de courtage avec marge. Avec des taux sous les 3% c'est un prêt, compte tenu de l'inflation, qui coute rien.

Patofthepig

En passant, ne vous fiez pas à moi pour structurer vos affaires, renseignez-vous de votre coté car la responsabilité finale à savoir si votre setting fonctionne ou pas en regard des regles fiscales vous revient.  Je vous parle de ce que j'ai fait et qui fonctionne dans certains cas particuliers si c'est monté correctement.

jfmorissette

Je comprends bien le setup, mon prêt hypothécaire est déjà structuré comme ça.

Je me demande juste si ça vaut la peine d'accélérer les paiements pour avoir accès à plus de marge deductible ou, puisque ma marge déductible est à 0.5% d'intérêts de plus, ne vaut-il pas mieux investir directement sans faire de remboursement anticipé, et ce avec du capital non- déductible? Bref, quel est le taux effectif de ma marge en tenant compte des impôts récupérés? Est-il meilleur que mon taux hypothécaire? Si oui, je tente de rembourser plus vite mon hypothèque pour avoir accès à du capital pour investir moins cher, sinon, je me contente de mes remboursements standard et j'investis le capital que je n'utilise pas pour un remboursement anticipe pour investir directement.

Automne

Excepté l'effet levier amplifié d'utiliser la carte de crédit , la Marge hypothécaire, ou toute forme de crédit qui nous permet de déduire les intérêts....Qu'est ce qui compte au final ce n'est pas le taux d'intérêt le plus bas possible qu'on peut obtenir pour investir sur marge ?  J'ose croire que le compte Marge peut rivilaser avec un taux hypothécaire.

Patofthepig

regardons avec un emprunt de 10 000$.  Disons ton hypothèque à 3% et ta marge à 3,5%, tes chiffres je les connait pas. 

Dans le cas de la déductibilité ca te coutes 350$ moins ton impôt économisé (20%, 30%, 40% ou X% seul toi le sais, mais les tableaux de Claude Laferrière vont te renseigner sur ton taux marginal)

Si tu économises 20% d'impôt sur 350$ ca te revient net d'impôts à 280$,
Si tu économises 30% d'impôt sur 350$ ca te revient net d'impôts à 245$
Si tu économises 40% d'impôt sur 350$ ca te revient net d'impôts à 210$


comparé à ton hypothèque qui te coute 300$ net d'impôt.  A vue de nez, ça me parait avantageux

Automne

Je serai curieux de connaitre la différence entre ton taux de compte marge de ton courtier escompteur et ton taux de Marge hypothécaire. Moi je Choisirai le + bas des deux !

Patofthepig

Je suis d'accord à choisir le plus bas des deux dans l'intention d'utiliser du levier supplémentaire,mais c'est pas le cas ici car le fait demeure qu'il a un prêt hypothécaire et que la seul façon d'en réduire le coût est de le rendre déductible.  Ca empêche pas de vouloir en diminuer le solde si c'est son désire, mais il pourra pas emprunter sur sa marge pour payer le prêt hypothécaire et ainsi diminuer son coût de financement sur sa maison.



Et c'est vrai, on le sait bien tous les deux   que le taux sur un compte marge chez un courtier peut être bien plus bas que le taux sur l'hypothèque.

bon je suis pas capable d'enlever cette maudite face la --->

Automne

Le gars rembourse exemple 800$ de capital par mois sur son prêt, qu'il emprunte ensuite sur sa marge hypothécaire pour transférer chez son courtier escompteur. Apres la premiere année il a 9600$ de déductible.

Qu'il emprunte 9600$ pour investir quelque soit sa provenance les intérets sont déductibles. Au final choisit où c'est le moins cher !!

Je suis borné ou bien il est tard mais c'est rare qu'on se rejoint pas rapidement d'esprit

Automne

L'avantage de la Marge hypothécaire est selon moi la ''Double épargne'' qui permet de rembourser notre prêt et en + de débuter un portefeuille.  ce que le compte marge lui permet pas !

GroupePretoria

Petite question. Si j'investit dans une cie privée?

Ex hypothèque de 100000 investit dans cie privée et ensuite dividende de 5000$ annuel. Ce 5000 ne sera pas imposable en imaginant un taux d'intérêt de 5%?

GroupePretoria

Voici un exemple avec quelques questions ouvertes...

100 000 hypot.
---
100 000 prêt par cie
-100 000 hypot.
---
Nouvelle hypothèque 300 000
A : 100 000 (inv cie)
B : 200 000 ( inv bourse)
--
Rev
Revenu capital du 200 000
Dividende cie

Dep
Interets hypothèque (10 000/an)
Interets prêt cie (5 000 /an)


1- je peux rembourser le prêt de 100000 de ma cie avec le gain d'impôt sur le 10 000 déductibles (50% de 10000) et les revenus d'intérêt de ma cie privé sont imposés à 25%.
Donc je gagne 2500$/an dans ma cie.

2- je me retrouve avec un 200000$ cash qui peut rapporter des revenus supplémentaires de 10000 à 20000 annuellement sans prendre de risque ce qui paie l'hypothèque en entier si tout va bien.

3- aucun rappel de marge possible puisque garanti par la maison.

Questions:
Q1- possibilité de mettre 50000 en CELI et 150000 en placement privé ?

Q2- possibilité de prendre les intérêts à mon nom et les revenus au nom de ma femme?

EmpCod

.Qu'est ce qui compte au final ce n'est pas le taux d'intérêt le plus bas possible qu'on peut obtenir pour investir sur marge ?  J'ose croire que le compte Marge peut rivilaser avec un taux hypothécaire.

Tu as raison mais moi je vois 2 avantages à utiliser une hypothèque pour investir plutôt qu'un compte marge : 

Premièrement, ça te prend du capital dans ton compte marge pour avoir droit d'utiliser la marge.  Si tout ton capital est dans ta résidence, tu n'as plus de capital dans ton compte marge.

Deuxièmement, le compte marge est sujet à des appels de marge.  Le prêt hypothécaire standard ne l'est pas.  Pour moi, c'est primordial d'organiser mes affaires afin de minimiser ce risque.

EmpCod

Q1- possibilité de mettre 50000 en CELI et 150000 en placement privé ?  

Les intérêts pour investir dans un REER ou un CELI ne sont pas déductibles

jfmorissette

regardons avec un emprunt de 10 000$.  Disons ton hypothèque à 3% et ta marge à 3,5%, tes chiffres je les connait pas. 

Dans le cas de la déductibilité ca te coutes 350$ moins ton impôt économisé (20%, 30%, 40% ou X% seul toi le sais, mais les tableaux de Claude Laferrière vont te renseigner sur ton taux marginal)

Si tu économises 20% d'impôt sur 350$ ca te revient net d'impôts à 280$,
Si tu économises 30% d'impôt sur 350$ ca te revient net d'impôts à 245$
Si tu économises 40% d'impôt sur 350$ ca te revient net d'impôts à 210$


comparé à ton hypothèque qui te coute 300$ net d'impôt.  A vue de nez, ça me parait avantageux

Effectivement, ma question était mauvaise, je n'avais pas pris le temps de vérifier que l'intérêt est directement déductible du salaire, donc ça s'applique simplement à mon taux marginal! Merci.

Je n'ai pas de compte sur marge, mais vous réussissez vraiment à faire mieux qu'un hypothèque comme taux actuellement? Je suis à 2,99% et 3,5% de mon côté dans hypothèque et marge hypothécaire.

Et typiquement vous autres, vous maxez vos REER avant votre hypothèque vu les taux actuels? Vous remboursez de l'hypothèque avant le CELI? Vous ne remboursez votre hypothèque qu'au rythme standard et mettez le plus possible en placement tant que la dette coûte pas chère?

Patofthepig

Pretoria, je pense pas que ton montage soit possible étant donné que c'est ta compagnie.  Il y a des règles qui font que lorsqu'on est propriétaire d'une corporation, la corporation peut pas nous prêter de l'argent.  Le prêt que ta compagnie va te faire risque d'être considéré comme si c'était un revenu personnel pour toi, donc imposable au complet.

Mais je suis moins familier avec les stratégies qui impliquent une corporation, donc peut-être que j'ai tort.  Tu devrais vraiment consulter un fiscaliste pour faire le tour des possibilités.  Et tu nous en glissera un mot après, ca peu toujours être utile.

Patofthepig

Effectivement, ma question était mauvaise, je n'avais pas pris le temps de vérifier que l'intérêt est directement déductible du salaire, donc ça s'applique simplement à mon taux marginal! Merci.

Je n'ai pas de compte sur marge, mais vous réussissez vraiment à faire mieux qu'un hypothèque comme taux actuellement? Je suis à 2,99% et 3,5% de mon côté dans hypothèque et marge hypothécaire.

Et typiquement vous autres, vous maxez vos REER avant votre hypothèque vu les taux actuels? Vous remboursez de l'hypothèque avant le CELI? Vous ne remboursez votre hypothèque qu'au rythme standard et mettez le plus possible en placement tant que la dette coûte pas chère?

Si tu as plus d'intérêt que de revenu de placement, tu peux  déduire l'excédent du salaire au fédéral, au provincial non, l'excédent est reporté dans le futur lorsque nécéssaire.

Dans le compte marge tu peux obtenir mieux que 2,99% si ton capital est suffisant pour te négocier un bon deal.  je suis justement en train de changer de courtier pour cette raison.

Je cotise à mes REER aux maximum, je rembourse le moins possible mon hypothèque, je cotise aux REEE de mes enfants mais j'ai rien dans un CELI. 

Tant que les rendements que je pense obtenir à long terme me semble plus grand que le cout de ma dette, j'utilise la dette au maximum de ma tolérence aux risques.  Avec les taux actuels et l'inflation à 2-2,5%, le principal coute rien, autant en profiter.

Patofthepig

 Q2- possibilité de prendre les intérêts à mon nom et les revenus au nom de ma femme?

Non, ça serait trop beau.

Par contre, tu peux faire un prêt à ta femme au taux prescrit soit 1%:
http://www.cra-arc.gc.ca/nwsrm/rlss/2013/m03/nr130315-fra.html

Ta femme te paye ces intérêts ridicules quel peut déduire.  Pour toi c'est un revenu d'intérêt.  Donc avec le montant que tu lui a prêté, elle peux acheter des placements avec et c'est elle qui sera imposé sur les revenus de ces mêmes placements.  Ca revient presqu'au même.

jfmorissette

Au final ne vaut-il pas mieux remplir son CELI d'abord que d'investir sur marge, où on boostera ses retours, mais ils seront tout de même imposable plus tard? 

Patofthepig

Pour moi, et ca s'applique pas a d'autres nécéssairement, comme mon taux marginal d'impôt (incluants les avantages comme remboursement de TPS, prestation fiscales pour enfants, prime aux travail...) est entre 90 et 100%, c'est très avantageux la déductibilité des intérêts et le REER.  Mes REER me coute rien.

Patofthepig

Et si tu gères bien tes gains et  tes pertes en capital ainsi que tes intérêts déductibles, il y a moyen de reporter tres loin dans le futur l'impôt sur les gains en capital, et de na pas payer d'impôt sur les dividendes.  C'est toute la beauté du buy and hold quand tu détiens des titres très longtemps, ton impôt est reporté loin, loin, loin.  Mon but est de le reporté tellement loin que mon taux marginal d'impôt baisse sous les 50%.

jfmorissette

Et tu fais quoi dans la vie pour avoir atteint un taux marginal de 100%

Ouin, après REER, dépendant du taux marginal, la déduction des intérêts peut effectivement être plus payante j'imagine c'est du cas par cas.

Patofthepig

Je suis pauvre en salaire.

regarde les taux marginaux dans ce tableau, 1ere page, 3e ligne avant la fin:

http://www.cqff.com/claude_laferriere/tableaux2012/a2012-tabl-213.pdf

Avec une bonne planification fiscale, Je réeussi a abaisser mon revenu dans ces eaux là.

jfmorissette

.Qu'est ce qui compte au final ce n'est pas le taux d'intérêt le plus bas possible qu'on peut obtenir pour investir sur marge ?  J'ose croire que le compte Marge peut rivilaser avec un taux hypothécaire.

Tu as raison mais moi je vois 2 avantages à utiliser une hypothèque pour investir plutôt qu'un compte marge : 

Premièrement, ça te prend du capital dans ton compte marge pour avoir droit d'utiliser la marge.  Si tout ton capital est dans ta résidence, tu n'as plus de capital dans ton compte marge.

Deuxièmement, le compte marge est sujet à des appels de marge.  Le prêt hypothécaire standard ne l'est pas.  Pour moi, c'est primordial d'organiser mes affaires afin de minimiser ce risque.

Un désavantage par contre d'utiliser la marge hypothécaire pour investir, c'est que si un jour tu veux utiliser la marge pour ce à quoi elle sert vraiment, genre financer facilement de grosse rénovations sur ta maison, tu ne peux pas! 

EmpCod

Ok @patofthepig ça commence à m'intéresser sérieusement de comprendre ta façon de faire

Si j'ai bien compris, tu t'arranges pour payer un gros paquet d'intérêts aujourd'hui, tout en minimisant les gains en capital et les dividendes, de sorte que ton revenu imposable tombe disons dans les 20k (car les intérêts dépassent les revenus du capital déclarés).  Tu deviens donc éligible à certains programmes sociaux (crédit TPS, PFCE, etc.)  La magie provient du fait que tu produits surtout des gains en capitaux (imposables à 50%) tout en déduisant tes intérêts (déductibles à 100%), déduisant ainsi artificiellement à l'encontre de ton revenu d'emploi.

Par contre, ce stratagème ne fonctionne qu'au fédéral, car au provincial ils exigent que les intérêts soient déduits uniquement de revenus de capital déclarés dans la même année (pas du salaire).  Tu te ramasses donc un paquet d'intérêts déductibles sur tes "revenus de capital futurs" au provincial.  Ton revenu imposable au provincial est donc bcp plus élevé que 20k, non ?  Dans ce cas perds-tu l'éligibilité à certains programmes sociaux québécois ?

Si j'ai bien compris ta situation, ça porte effectivement à réfléchir.  J'ai toujours rêvé d'être millionnaire et retirer quand même le crédit d'impôts pour TPS et la PFCE... Tout un pied de nez à nos voraces gouvernements (bon ok j'arrête de parler politique)!! Je vais méditer là-dessus...  Un problème que je vois c'est que pour ramener mon revenu imposable à 20k avec des frais d'intérêts, il faut que j'emprunte un méchant gros paquet!!  Pas certain d'être à l'aise avec un tel niveau de levier. 

...désolé d'avoir hijacké cette thread pour un sujet de fiscalité.

Patofthepig

Empcod, tu as très bien compris ma stratégie. C'est la première fois que ca arrive!

Effectivement, au provincial la seul façon de baisser mon revenu est avec la cotisation REER, donc mon revenu "provincial" est beaucoup plus élevé que celui "canadien".  Je suis donc moins subventionner par Québec que par Ottawa. Mais à la fin, les gouvernements vont aussi avoir leur part car j'ai de plus en plus de gains non réaliser, qui le seront un jour, mais seulement quand JE le déciderai.    

Par le passé mon stratagème fonctionnait aussi au provincial, mais c'est Charest si ma memoire est bonne qui à changé les règles du jeu il y a environ 8-10 ans.  Je pense que ca fonctionnerait par contre dans d'autres provinces.  C'est à vérifier.