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Cominar CUF.UN

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Réponses

  • Tiens, la compagnie aussi semble trouver aussi que le prix est bas : elle annonce un rachat d'action. Je ne me souviens pas d'avoir vu cela. En plus elle abaisse la prime pour les participant au régime de ré-investissement de 5 à 3%.

    Si le rachat se concrétise ça sera un bon signe. Habituellement CUF est avide de capitaux. La dernière émission a eu lieu en janvier à 19,65. Si la compagnie peut racheter sous 17$ c'est un bon rendement pour les actionnaires.

    En 2015 la compagnie a travaillé à réduire sa charge d'intérêts et à repousser les échéances jusqu'en 2020 et 2022.

    Rachat de 100M$ qui coutait 6,5% et de 86M$ à 5,75. Debentures émises de 300M à 4,16 et 200M à 4,25. Économie sur le 186M est d'environ 3,25M$ par an. De plus, 273M$ d'hypothèques viennent à échéances. Si elles sont refinancées à 4,25, on économise un autre 1,64M$. Ces économie d'intérêts représentent une hausse de plus de 2% sur le bénéfices de 200M en 2014.
  • janvier 2016 modifié Vote Up0Vote Down
    De MarioP :

    La direction suspens le programme de ré-investissement des dividendes
    parce qu'elle estime que le prix de la part est trop bas. Ça accentue
    l'effet du rachat d'action en cours. (2,3M$ fait sur 4M$ autorisé)


    En
    plus on apprend ce matin que le magasin Simons des galeries de la
    Capital déménagera dans l'ancien local de Target, doublant ainsi sa
    superficie. Une rare bonne nouvelle pour le secteur des centres
    d'achats. Ce secteur représente 27% des l'espace géré par Cominar.

  • Allo Mario,

    C'est une bonne chose que le programme de ré-investissement soit suspendu, cela faisait quelques mois que cette question m'inquiétait, à cause de la dilution que cela entraînait. Par contre il faut savoir que 30% des distributions de Cominar étaient faites en nouvelles parts. Cela mettra la fiducie serrée pour continuer à être cash-flow positifs, j'ai très hâte de voir les résultats 2015. Une petite variation des résultats pourraient nous mettre en cash-flow négatif, ce qui pourrait éventuellement affecter la capacité à honorer les distributions.

    Je ne pense pas que Cominar irait baisser sa distribution. Le fait de ne pas baisser cette distribution pourrait entraîner une détérioration de la situation financière de l'entreprise. Personnellement, cela ne me dérangerait pas de voir la distribution baisser pour les voir accélérer la stratégie de réduction de la dette. Je trouve que l'objectif de 50% de dette est encore trop élevé à mon goût dans le contexte actuel des taux planché.

    Pour ce qui est de Simons, je trouve cette nouvelle excellente pour Cominar. C'est une décision cependant que je ne comprend pas de la part de Simons. Les Galeries de la Capitale est un bien meilleur endroit que place Fleur de Lys. Si on considère qu'il y a un Simons sur St-Jean et un à place Ste-Foy. Celui à Lebourgneuf allait chercher une clientèle un peu plus Nordique. Enfin je ne suis pas dans le secret des dieux, mais à première vue je trouve qu'il s'agit d'une mauvaise décision.


  • En même temps , les rachats vont venir diminuer le montant total des distributions et ainsi augmenter légèrement la couverture des distributions par part. 


    Je crois que le succès de Simons et d'autres détaillants importants qui sont actifs autant avec des magasins physiques que sur le web se fait surtout au détriment de petits commerces indépendants voir même des chaînes comme Retimans ou Le Château qui ont connu des difficultés ces dernières années. D'ailleurs durant les derniers trimestres, Cominar a renouvelé leurs baux à des loyers moins élevés et ils ont une hausse de leurs mauvaises créances. Je ne crois pas à la mort des centres d'achats, mais je pense qu'il y a actuellement une mutation et qu'il y aura possiblement moins de commerces dans les centres d'achats et qu'ils seront plus gros comme Simons avec son agrandissement et qu'il y aura possiblement moins de centres d'achat dans le futur.Je ne considérais donc pas l'agrandissement du magasin Simons comme une bonne nouvelle pour l'immobilier commercial. Je vois plutôt un détaillant qui prend des parts de marché à des petits commerces qui ne peuvent plus être compétitifs dans le marché actuel. Des petits commerces qui ont de la difficulté à payer leurs loyers ou qui ferment et qui viennent affecter Cominar et d'autres propriétaires de centre d'achats négativement. 


    Un bel exemple de ça est le Centre Laval qui appartient à Cominar.


    http://urbania.ca/208514/le-centre-dachats-du-mois-le-centre-laval/


    Juste à lire cet article, je me dis que si le Centre Laval était à vendre et je voulais l'acheter j'exigerais au moins un cap rate d'au moins 20% tellement ça ne m'inspire pas confiance.


    Mais les parts de Cominar offrent actuellement à un yield supérieur à 10%. C'est certainement un point d'entrée intéressant.





  • @lucas
    SIMONS demeurera aux galeries de la capitale. Il y avait un Target dans ce centre d'achat.
  • Je viens de vérifier et je comprends pourquoi mon commentaire t'a induit en erreur : les galeries de la capitales n'appartiennent pas à Cominar
  • Le commerce en ligne a des effets dans les espaces loués au détail. 

    http://www.tvanouvelles.ca/2016/04/18/le-chateau-prevoit-fermer-14-magasins
  • Je crois que l'avenir des centres commerciaux est actuellement en mutation. Ça ne sera plus comme dans le passé c'est certain, mais je ne crois pas que je vais vivre dans un monde sans centres commerciaux. Comme Peter Simons l'a récemment affirmé, je crois que les gens aiment avoir des contacts humains en faisant leur magasinage. Les centres commerciaux sont loin d'être vides à l'heure actuelle même si le commerce en ligne devient de plus en plus populaire. Je crois qu'on aura un modèle hybride dans lequel les gens vont faire des achats en ligne et en magasin, un peu comme les gens peuvent regarder des films sur Netflix ou bien aller au cinéma. Cependant, les centres d'achats vont probablement voir leur nombre de commerces diminués, car c'est pratiquement seulement les grandes bannières qui vont pouvoir survivre en s'appuyant sur un modèle de distribution hybride et différentié.


  • Les retraités aiment bien aller socialiser dans les foires alimentaires des centres d'achats.
  • Les retraités aiment bien aller socialiser dans les foires alimentaires des centres d'achats.
    Une raison de plus pour ne jamais prendre ma retraite....
  • Plus sérieusement, je ne crois pas que les centres d'achats vont disparaître. Je crois qu'on est plutôt dans une période de transition dans le commerce de détails. Les commerces avec une approche très traditionnelle (on garroche de la marchandise n'importe comment, on donne un mauvais service et on espère que les gens vont acheter)  sont en extinction rapide. 

    Les commerces avec une approche plus moderne (expérience en magasin, excellent service, site web de qualité) vont progressivement les remplacer mais ça va prendre quelques années.


  • mai 2016 modifié Vote Up0Vote Down
    Cet expert du commerce de détail donne des chiffres intéressants sur la situation aux États-Unis. Probablement que ces tendances en lien avec le commerce électronique affecteront également la partie des locaux commerciaux de CUF


  • Cet expert du commerce de détail donne des chiffres intéressants sur la situation aux États-Unis. Probablement que ces tendances en lien avec le commerce électronique affecteront également la partie des locaux commerciaux de CUF


    Perspective intéressante mais ses conclusions se limitent au real estate side. 

    En ce qui concerne l'entreprise de distribution au détail, le propos de philrancourt, très juste, pourrait être développé davantage. Le brick & mortar est fortement désavantagé vis à vis le commerce électronique pour certaines caractéristiques recherchées par le consommateur :

    -Facilité de l'achat (aucun déplacement)
    -Meilleur prix
    -Possibilité de comparer facilement les prix
    -Possibilité de comparer facilement les produits
    -Variété de produits disponibles

    Par contre, il a certains avantages indéniables :

    -Lifestyle et socialisation 
    -Expérience client / contact sensoriel avec le produit (fort avantage pour les achats "émotionnels")
    -Service à la clientèle / conseils personnalisés et intéractifs
    -Rapidité d'obtention du produit / impulsivité / urgence
    -Rayonnement de la marque et confiance du consommateur

    Les entreprises brick & mortar qui avaient comme principal avantage des éléments de la première liste vont évidemment disparaître ou se réorienter. Il faut également tenir compte du profil psycho-social de la clientèle visée et des préférences générationnelles. 

    Par contre, les commerces de détail comme "Apple Store", "SAQ", "Couche-Tard", "Michael Kors", "DavidsTEA", "Lululemon", "MEC" qui misent fortement sur au moins une des caractéristiques de la deuxième liste vont prospérer. Dans cette liste, on remarquera plusieurs bannières fréquentées par des individus de type ES (Briggs Myers) ou visant une clientèle jeune / urbaine / féminine. 

    C'est l'une des seule industries à la Bourse avec les produits de consommation où un observateur attentif des tendances peut battre les gestionnaires de Bay Street / Wall Street perchés dans les Ivory Towers en attendant que le buzz se transforme en résultats financiers.


  • @Stor

    Très bonne analyse de la situation, toutefois même si je suis d'accord avec toi que les observateurs attentifs peuvent battent les professionnels, il y a quand même plusieurs professionnels qui vont sur le terrain pour analyser ces entreprises.


    Le commerce en ligne a entraîné une certaine croissance pour les entrepôts de distribution au cours des dernières années, bien que ce soit un marché moins important que les centres commerciaux, car ils ont besoin de beaucoup moins d’espace pour la même quantité de marchandises. 


  • @BrunoGenereux

    J'avais analysé le thèse d'investissement très logique de la croissance de la demande pour les entrepôts en raison du commerce électronique et du commerce international il y a quelques années mais je n'avais pas trouvé de stock avec un upside significatif pour capturer cette tendance.

    Cependant, on peut remarquer que les majors du commerce en ligne préfèrent bâtir de nouveaux entrepôts mieux adaptés à leur industrie et que la dématérialisation de l'économie (le iphone remplaçait plus de 50 objets avec des apps en 2008 je crois) contrebalance (partiellement ou totalement ?) toute hausse d'une demande supplémentaire en immobilier de type "entrepôt standard non-spécialisé servant à la distribution de produits de consommation" dans la chaîne logistique de distribution.

    Si tu connais un REIT spécialisé dans l'immobilier logistique avec du upside, n'hésites pas à le référer ! Ce c'est que plusieurs ont fait/font de l'argent avec les REIT spécialisés en data center.



  • En fait dans mon commentaire, je n’ai peut-être pas été assez précis. Je suis bien d'accord avec tes conclusions. J'avais lu un rapport d'une firme de recherche immobilière (peut-être CBRE) sur le secteur de l'immobilier industriel (qui comprend les entrepôts de distribution et les usines) et ils disaient qu'il y avait eu une décroissance dans le sous-segment des usines au Canada au cours des dix dernières années, mais que cette décroissance avait été annulée par la croissance du sous-segment des entrepôts de distribution. À l'heure actuelle, il n'y aura probablement pas de croissance explosive, mais les entrepôts de distributions ne sont pas en décroissance relativement aux centres commerciaux. 


    En fait dans mon commentaire, je n'aurais pas du dire que le commerce en ligne a profité aux entrepôts.L'activité économique générée par le commerce en ligne représente sans toute une petite partie de la demande de locaux pour des entrepôts de distribution (ce n’est probablement pas quantifiable).


    Pour ce qui est des REITs actifs dans les entrepôts, bien pratiquement tous les REITs qui sont actifs dans le secteur industriel possèdent des entrepôts de distribution.

  • Cet expert du commerce de détail donne des chiffres intéressants sur la situation aux États-Unis. Probablement que ces tendances en lien avec le commerce électronique affecteront également la partie des locaux commerciaux de CUF


    Perspective intéressante mais ses conclusions se limitent au real estate side. 

    En ce qui concerne l'entreprise de distribution au détail, le propos de philrancourt, très juste, pourrait être développé davantage. Le brick & mortar est fortement désavantagé vis à vis le commerce électronique pour certaines caractéristiques recherchées par le consommateur :

    -Facilité de l'achat (aucun déplacement)
    -Meilleur prix
    -Possibilité de comparer facilement les prix
    -Possibilité de comparer facilement les produits
    -Variété de produits disponibles

    Par contre, il a certains avantages indéniables :

    -Lifestyle et socialisation 
    -Expérience client / contact sensoriel avec le produit (fort avantage pour les achats "émotionnels")
    -Service à la clientèle / conseils personnalisés et intéractifs
    -Rapidité d'obtention du produit / impulsivité / urgence
    -Rayonnement de la marque et confiance du consommateur

    Les entreprises brick & mortar qui avaient comme principal avantage des éléments de la première liste vont évidemment disparaître ou se réorienter. Il faut également tenir compte du profil psycho-social de la clientèle visée et des préférences générationnelles. 

    Par contre, les commerces de détail comme "Apple Store", "SAQ", "Couche-Tard", "Michael Kors", "DavidsTEA", "Lululemon", "MEC" qui misent fortement sur au moins une des caractéristiques de la deuxième liste vont prospérer. Dans cette liste, on remarquera plusieurs bannières fréquentées par des individus de type ES (Briggs Myers) ou visant une clientèle jeune / urbaine / féminine. 

    C'est l'une des seule industries à la Bourse avec les produits de consommation où un observateur attentif des tendances peut battre les gestionnaires de Bay Street / Wall Street perchés dans les Ivory Towers en attendant que le buzz se transforme en résultats financiers.


    Bons points ! 
  • En regardant les résultats de ce am nous pouvons voir que le taux de rétention est en baisse. La politique de location semble vraiment plus agressive pour les pieds carrés dans le détail.

  • La décroissance prévue de la région de Québec au cours des prochaines décennies devrait faire très mal à Cominar. Je me tiendrais loin du titre.
  • Cette prévision de décroissance des prochaines décennies semble exagérée mais je suis d'accord qu'il existe de bien meilleurs achats actuellement.
  • Pour ma part, étant retraité et ayant besoin d'un revenu récurrent j'aime bien les distributions à 8,7%. 

    Je demeure à Québec et je ne vois pas de décroissance se manifester. Labeaume a vraiment dynamisé la ville. De plus, la construction de l'édifice le Phare (65 étages prévues) va bientôt débuter et comme le promoteur est le groupe Dallaire, Cominar va certainement être impliqué dans la gestion de l'immeuble une fois construit.
  • SamSam
    septembre 2016 modifié Vote Up0Vote Down
    http://www.marketwired.com/press-release/cominar-announces-bought-deal-financing-gross-proceeds-200-million-resumption-its-distribution-tsx-cuf.un-2158528.htm

    -Nouvelle émission sous la valeur de fermeture hier
    -Reprise du plan de réinvestissement des dividendes alors que l'actions est à un creux
    -Dividende maintenue pour le moment

    Taux de dividende de 9,5% à l'heure actuelle avec une solide escompte par rapport à la valeur nette comptable. La valeur nette comptable doit déjà être sous-évaluée puisque les immeubles sont évalués au coût. Cette décision est difficile à comprendre dans la situation actuelle.
  • septembre 2016 modifié Vote Up0Vote Down
    Allo @Sam

    Je voulais ajouter une petite précision. En IFRS une compagnie peut choisir d'évaluer ses immobilisations au coût ou à la juste valeur marchande. Dans le cas d'immeuble de placements, il y a une norme spécifique qui définit ce type d'immobilisations. Ainsi, le gain réalisé à partir de la réévaluation vont se retrouver dans le bénéfice net de la compagnie et la réévaluation va venir gonfler la valeur des immeubles.

    Je te réfère à la page 54 du rapport annuel :

    "Cominar présente ses immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur. La juste valeur est le montant pour lequel
    les immeubles pourraient être échangés entre des parties bien informées et consentantes, agissant dans des conditions de
    concurrence normale. Toute variation de la juste valeur est comptabilisée en résultat au cours de la période où elle se
    produit. La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter les conditions du marché à la fin de la période de
    présentation. Cette juste valeur est spécifique à une date donnée. Étant donné que la situation sur les marchés peut changer, le montant présenté en tant que juste valeur peut être incorrect ou inapproprié à une autre date. La juste valeur
    des immeubles de placement est fondée sur des évaluations effectuées d’après les estimations de la direction ou par des
    évaluateurs indépendants, majorées des dépenses en immobilisations effectuées depuis la plus récente évaluation.
    La direction procède régulièrement à l’examen de l’évaluation de ses immeubles de placement entre les dates d’évaluation
    afin d’établir si les hypothèses sous-jacentes, comme les bénéfices d’exploitation nets normalisés et les taux de
    capitalisation, demeurent toujours valides. Ces hypothèses sont comparées à l’information sur le marché produite par des
    spécialistes indépendants. Lorsque des augmentations ou des diminutions s’imposent, Cominar ajuste la valeur comptable
    de ses immeubles de placement. "


    La note 5 des Efs démontre bien l'effet de cette variation sur bénéfice.

    Je ne sais par contre pas quoi penser de cette émission, quand on pense que le coût de la dette est inférieur au coût du dividende. Je ne pense pas que le DRIPP soit viable à long-terme, j'avais déjà fait un modèle de projection sur la question. Au risque de me faire tirer des tomates, je pense qu'une petite pause d'un an dans le versement de dividende ne pourrait qu'être bénéfique pour CUF.

  • Merci de la précision. Par contre, puisqu'une partie des bénéfices provient de la hausse de la JV des immeubles, c'est normal qu'ils n'aient pas de liquidités pour payer les dividendes sans émettre plus de dettes. C'est peut-être pour cette raison que le DRIP a été rétabli.

    La pause de dividendes ferait chuter le titre. Les dirigeants en profiteraient pour se remplir de stocks options et la perte de dividende te serait voler via une dillution de capital. Le dividende est d'ailleurs la raison pourquoi je regarde le titre depuis une semaine.

    J'hésite vraiment à entrer dans le titre. L'occasion est belle, mais je trouve l'émission d'action à ce prix bizarre et je me questionne si le dividende est soutenable à très long terme.
  • septembre 2016 modifié Vote Up0Vote Down
    D'un point de vue purement value, tu as une valeur au livre nette de 3433$M et un Market Cap de 2560$M avant émission. La valeur aux livres durant les 3 dernières années a en moyenne diminuée. Fais subir un test de dépréciation de 10% de la valeur au livre et tu es toujours gagnant au change.

    Maintenant si le dividende n'augmente pas pour les 10 prochaines années et que les loyers eux, augmentent de 10%, dis-toi que le dividende est plus que soutenable.

    Les questions fondamentales sont :

    1) Quels seraient les effets marginaux d'une augmentation des taux d'intérêts sur les états-financiers ? 
    2) Quels seraient les effets de l'augmentation des taux d'intérêts sur le marché en général ? Possible augmentation du taux d'actualisation et diminution de la valeur des immeubles ? J'ai quelques connaissances qui travaillent dans le domaine de l'évaluation immobilière, il serait intéressant que je leur pose la question.
    3) Qu'arrivera-t'il de la demande des espaces commerciaux en général ? Bien qu'internet pèse lourd dans la balance, j'ai pour mot dire que l'espace c'est fait pour être occupé.
    4) Quel serait l'impact d'une récession Canadienne sur les taux d'occupations de CUF ?

    Autrement, comme dirait @MarioP : Achètes à 12$, prend ton dividende et vend à 20$. Recommencer l'opération au besoin.

  • Sauf que les loyers n'augmenteront pas de 10% par année. Au contraire, la forte concurrence risque de les faire diminuer.
  • 10% en 10 ans ce qui est conservateur.
  • Je ne me souviens pas de la règle fiscale exacte; je n'ai pas actuellement le temps de la chercher, mais je crois que ça ressemble à ça: un REIT n'est pas imposé lorsqu'il choisit de distribuer tous ses bénéfices. La distribution est donc avantageuse fiscalement pour les détenteurs de parts. De plus, pour évaluer la capacité de verser des distributions, on doit regarder les AFFO et les AFFO après le DRIP. 


    À chaque année, les REITs réévaluent leurs immeubles.

  • Bruno a raison sur le traitement fiscal mais en plus, un REIT n'a pas le choix de faire des distributions pour maintenir sa qualification de REIT pour fins fiscales.

    Pour ce qui est de l'investissement, il faut regarder le payout ratio des distributions sur les AFFO. De mémoire, Cominar était à 105% la dernière fois que j'ai regardé, ce qui n'est pas soutenable à long terme.  Par contre, le taux d'occupation a augmenté cette année et ils semblent se remettre de l'épisode Target.


  • Les resultats du dernier trimestre sont sortis...
    http://www.newswire.ca/news-releases/cominar-reconfirms-that-its-distribution-is-maintained-621980813.html

    De ce que jen comprends, les nuages saccumulent trabquillement... Difficulte dans le commerce au detail (je lisais dans les affaires que certains locateurs sont maintenant prets a louer en fonction dun pourcentage de ventes), et aussi une restructuration des aires de travail au niveau du gouvernement federal (qui compte pour environ 4% des baux de cominar). Bref, pas necessairement super encourageant pour la valeur de laction qui a dailleurs subi une perte de 2.4% aujourdhui.

    Diun autre cote, les niveaux de dividendes actuels ont ete reconfirmes. Cest pas loin de 10,5%.

    Cest la que je pose ma question de neophyte. Javoue que je ne vois pas trop la difference entre les incestissements croissance versus revenus. Meme si ya pas bcp de croissance a prevoir a moyen terme, ca reste quand meme une facon davoir des revenus recurrents, meme si le cours baisse un peu... Non? Une piasse gagnee que ce soit en dividendes ou en gain en capital reste une piasse, non? Je trouverais peut etreplus la reponse en analysant le traitement de la dite piasse par les impots, mais bon. Si javais fait 10% sur lensemble de mes placements depuis que jinvestis, jairais ete bien content!
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