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Cominar CUF.UN
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Réponses
La direction suspens le programme de ré-investissement des dividendes
parce qu'elle estime que le prix de la part est trop bas. Ça accentue
l'effet du rachat d'action en cours. (2,3M$ fait sur 4M$ autorisé)
plus on apprend ce matin que le magasin Simons des galeries de la
Capital déménagera dans l'ancien local de Target, doublant ainsi sa
superficie. Une rare bonne nouvelle pour le secteur des centres
d'achats. Ce secteur représente 27% des l'espace géré par Cominar.
Allo Mario,
C'est une bonne chose que le programme de ré-investissement soit suspendu, cela faisait quelques mois que cette question m'inquiétait, à cause de la dilution que cela entraînait. Par contre il faut savoir que 30% des distributions de Cominar étaient faites en nouvelles parts. Cela mettra la fiducie serrée pour continuer à être cash-flow positifs, j'ai très hâte de voir les résultats 2015. Une petite variation des résultats pourraient nous mettre en cash-flow négatif, ce qui pourrait éventuellement affecter la capacité à honorer les distributions.
Je ne pense pas que Cominar irait baisser sa distribution. Le fait de ne pas baisser cette distribution pourrait entraîner une détérioration de la situation financière de l'entreprise. Personnellement, cela ne me dérangerait pas de voir la distribution baisser pour les voir accélérer la stratégie de réduction de la dette. Je trouve que l'objectif de 50% de dette est encore trop élevé à mon goût dans le contexte actuel des taux planché.
Pour ce qui est de Simons, je trouve cette nouvelle excellente pour Cominar. C'est une décision cependant que je ne comprend pas de la part de Simons. Les Galeries de la Capitale est un bien meilleur endroit que place Fleur de Lys. Si on considère qu'il y a un Simons sur St-Jean et un à place Ste-Foy. Celui à Lebourgneuf allait chercher une clientèle un peu plus Nordique. Enfin je ne suis pas dans le secret des dieux, mais à première vue je trouve qu'il s'agit d'une mauvaise décision.
En même temps , les rachats vont venir diminuer le montant total des distributions et ainsi augmenter légèrement la couverture des distributions par part.
Je crois que le succès de Simons et d'autres détaillants importants qui sont actifs autant avec des magasins physiques que sur le web se fait surtout au détriment de petits commerces indépendants voir même des chaînes comme Retimans ou Le Château qui ont connu des difficultés ces dernières années. D'ailleurs durant les derniers trimestres, Cominar a renouvelé leurs baux à des loyers moins élevés et ils ont une hausse de leurs mauvaises créances. Je ne crois pas à la mort des centres d'achats, mais je pense qu'il y a actuellement une mutation et qu'il y aura possiblement moins de commerces dans les centres d'achats et qu'ils seront plus gros comme Simons avec son agrandissement et qu'il y aura possiblement moins de centres d'achat dans le futur.Je ne considérais donc pas l'agrandissement du magasin Simons comme une bonne nouvelle pour l'immobilier commercial. Je vois plutôt un détaillant qui prend des parts de marché à des petits commerces qui ne peuvent plus être compétitifs dans le marché actuel. Des petits commerces qui ont de la difficulté à payer leurs loyers ou qui ferment et qui viennent affecter Cominar et d'autres propriétaires de centre d'achats négativement.
Un bel exemple de ça est le Centre Laval qui appartient à Cominar.
http://urbania.ca/208514/le-centre-dachats-du-mois-le-centre-laval/
Juste à lire cet article, je me dis que si le Centre Laval était à vendre et je voulais l'acheter j'exigerais au moins un cap rate d'au moins 20% tellement ça ne m'inspire pas confiance.
Mais les parts de Cominar offrent actuellement à un yield supérieur à 10%. C'est certainement un point d'entrée intéressant.
SIMONS demeurera aux galeries de la capitale. Il y avait un Target dans ce centre d'achat.
http://www.tvanouvelles.ca/2016/04/18/le-chateau-prevoit-fermer-14-magasins
Je crois que l'avenir des centres commerciaux est actuellement en mutation. Ça ne sera plus comme dans le passé c'est certain, mais je ne crois pas que je vais vivre dans un monde sans centres commerciaux. Comme Peter Simons l'a récemment affirmé, je crois que les gens aiment avoir des contacts humains en faisant leur magasinage. Les centres commerciaux sont loin d'être vides à l'heure actuelle même si le commerce en ligne devient de plus en plus populaire. Je crois qu'on aura un modèle hybride dans lequel les gens vont faire des achats en ligne et en magasin, un peu comme les gens peuvent regarder des films sur Netflix ou bien aller au cinéma. Cependant, les centres d'achats vont probablement voir leur nombre de commerces diminués, car c'est pratiquement seulement les grandes bannières qui vont pouvoir survivre en s'appuyant sur un modèle de distribution hybride et différentié.
Très bonne analyse de la situation, toutefois même si je suis d'accord avec toi que les observateurs attentifs peuvent battent les professionnels, il y a quand même plusieurs professionnels qui vont sur le terrain pour analyser ces entreprises.
Le commerce en ligne a entraîné une certaine croissance pour les entrepôts de distribution au cours des dernières années, bien que ce soit un marché moins important que les centres commerciaux, car ils ont besoin de beaucoup moins d’espace pour la même quantité de marchandises.
En fait dans mon commentaire, je n’ai peut-être pas été assez précis. Je suis bien d'accord avec tes conclusions. J'avais lu un rapport d'une firme de recherche immobilière (peut-être CBRE) sur le secteur de l'immobilier industriel (qui comprend les entrepôts de distribution et les usines) et ils disaient qu'il y avait eu une décroissance dans le sous-segment des usines au Canada au cours des dix dernières années, mais que cette décroissance avait été annulée par la croissance du sous-segment des entrepôts de distribution. À l'heure actuelle, il n'y aura probablement pas de croissance explosive, mais les entrepôts de distributions ne sont pas en décroissance relativement aux centres commerciaux.
En fait dans mon commentaire, je n'aurais pas du dire que le commerce en ligne a profité aux entrepôts.L'activité économique générée par le commerce en ligne représente sans toute une petite partie de la demande de locaux pour des entrepôts de distribution (ce n’est probablement pas quantifiable).
Pour ce qui est des REITs actifs dans les entrepôts, bien pratiquement tous les REITs qui sont actifs dans le secteur industriel possèdent des entrepôts de distribution.
-Nouvelle émission sous la valeur de fermeture hier
-Reprise du plan de réinvestissement des dividendes alors que l'actions est à un creux
-Dividende maintenue pour le moment
Taux de dividende de 9,5% à l'heure actuelle avec une solide escompte par rapport à la valeur nette comptable. La valeur nette comptable doit déjà être sous-évaluée puisque les immeubles sont évalués au coût. Cette décision est difficile à comprendre dans la situation actuelle.
"Cominar présente ses immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur. La juste valeur est le montant pour lequel
les immeubles pourraient être échangés entre des parties bien informées et consentantes, agissant dans des conditions de
concurrence normale. Toute variation de la juste valeur est comptabilisée en résultat au cours de la période où elle se
produit. La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter les conditions du marché à la fin de la période de
présentation. Cette juste valeur est spécifique à une date donnée. Étant donné que la situation sur les marchés peut changer, le montant présenté en tant que juste valeur peut être incorrect ou inapproprié à une autre date. La juste valeur
des immeubles de placement est fondée sur des évaluations effectuées d’après les estimations de la direction ou par des
évaluateurs indépendants, majorées des dépenses en immobilisations effectuées depuis la plus récente évaluation.
La direction procède régulièrement à l’examen de l’évaluation de ses immeubles de placement entre les dates d’évaluation
afin d’établir si les hypothèses sous-jacentes, comme les bénéfices d’exploitation nets normalisés et les taux de
capitalisation, demeurent toujours valides. Ces hypothèses sont comparées à l’information sur le marché produite par des
spécialistes indépendants. Lorsque des augmentations ou des diminutions s’imposent, Cominar ajuste la valeur comptable
de ses immeubles de placement. "
La note 5 des Efs démontre bien l'effet de cette variation sur bénéfice.
Je ne sais par contre pas quoi penser de cette émission, quand on pense que le coût de la dette est inférieur au coût du dividende. Je ne pense pas que le DRIPP soit viable à long-terme, j'avais déjà fait un modèle de projection sur la question. Au risque de me faire tirer des tomates, je pense qu'une petite pause d'un an dans le versement de dividende ne pourrait qu'être bénéfique pour CUF.
La pause de dividendes ferait chuter le titre. Les dirigeants en profiteraient pour se remplir de stocks options et la perte de dividende te serait voler via une dillution de capital. Le dividende est d'ailleurs la raison pourquoi je regarde le titre depuis une semaine.
J'hésite vraiment à entrer dans le titre. L'occasion est belle, mais je trouve l'émission d'action à ce prix bizarre et je me questionne si le dividende est soutenable à très long terme.
Je ne me souviens pas de la règle fiscale exacte; je n'ai pas actuellement le temps de la chercher, mais je crois que ça ressemble à ça: un REIT n'est pas imposé lorsqu'il choisit de distribuer tous ses bénéfices. La distribution est donc avantageuse fiscalement pour les détenteurs de parts. De plus, pour évaluer la capacité de verser des distributions, on doit regarder les AFFO et les AFFO après le DRIP.
À chaque année, les REITs réévaluent leurs immeubles.
http://www.newswire.ca/news-releases/cominar-reconfirms-that-its-distribution-is-maintained-621980813.html
De ce que jen comprends, les nuages saccumulent trabquillement... Difficulte dans le commerce au detail (je lisais dans les affaires que certains locateurs sont maintenant prets a louer en fonction dun pourcentage de ventes), et aussi une restructuration des aires de travail au niveau du gouvernement federal (qui compte pour environ 4% des baux de cominar). Bref, pas necessairement super encourageant pour la valeur de laction qui a dailleurs subi une perte de 2.4% aujourdhui.
Diun autre cote, les niveaux de dividendes actuels ont ete reconfirmes. Cest pas loin de 10,5%.
Cest la que je pose ma question de neophyte. Javoue que je ne vois pas trop la difference entre les incestissements croissance versus revenus. Meme si ya pas bcp de croissance a prevoir a moyen terme, ca reste quand meme une facon davoir des revenus recurrents, meme si le cours baisse un peu... Non? Une piasse gagnee que ce soit en dividendes ou en gain en capital reste une piasse, non? Je trouverais peut etreplus la reponse en analysant le traitement de la dite piasse par les impots, mais bon. Si javais fait 10% sur lensemble de mes placements depuis que jinvestis, jairais ete bien content!