L'économie immobilière au Québec/Canada... pour les années à venir, vos prévisions?

LStPierre · mars 2013

Tu as pas trop détourner le sujet empCod, parce que je pense que des gens avec des immeuble à revenu font beaucoup ça.

Toujours se prendre de grosse hypothèque et payé beaucoup d'intérêt pour diminuer le revenu d'entreprise (quand tu as pas mal payé tes premiers bloc tu en acquiert d'autre pour recommencer à payer des intérêts).

GroupePretoria · mars 2013

C que je trouverais intéressant est d'emprunter à ma cie pour investir. Ainsi je me paie des intérêts à moi-même qui sont déductibles et je génère des rendements sur de l'argent imposée au niveau d'une cie seulement.

En plus d'être déductibles pour moi à 50%, les intérêts accumulent de la nouvelle argent dans ma cie et sont imposés à 25% seulement.

C légal!?

EmpCod · mars 2013

Fais attention avec les prêts à un actionnaire. Le montant du prêt peut être ajouté à ton revenu (e.g le fisc considère que c'est un salaire déguisé).

http://www.mbba.ca/avantages-aux-employes-et-aux-actionnaires-modifications-des-regles

GroupePretoria · mars 2013

Haaaa je savais que c'était trop beau... Je peux le faire sur 2 ans seulement

Merci empcod

Patofthepig · mars 2013

Et encore là c'est pas deux ans au complet, il faut pas que le prêt apparaisse sur deux états financiers consécutifs, donc c'est au maximum 2 ans moins 1 jours.

GroupePretoria · mars 2013

oui c ca.

DF1 · mars 2013

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Et si tu gères bien tes gains et tes pertes en capital ainsi que tes intérêts déductibles, il y a moyen de reporter tres loin dans le futur l'impôt sur les gains en capital, et de na pas payer d'impôt sur les dividendes. C'est toute la beauté du buy and hold quand tu détiens des titres très longtemps, ton impôt est reporté loin, loin, loin. Mon but est de le reporté tellement loin que mon taux marginal d'impôt baisse sous les 50%.

Merci de partager tes connaissances.

il y des points que j'aimerai comprendre, tes pertes en capital ,

proviennent-elles d'actions sous performantes que tu vends avant la fin de l'année, car probablement ce sont ces pertes qui te donnent le plus de latitude sur le contrôle de tes revenus, les intérêts c'est tout de même limités.

Autre point ne pas payer d'impôts sur les dividendes, ca m'intrigue.

Patofthepig · mars 2013

Merci de partager tes connaissances.
il y des points que j'aimerai comprendre, tes pertes en capital ,
proviennent-elles d'actions sous performantes que tu vends avant la fin de l'année, car probablement ce sont ces pertes qui te donnent le plus de latitude sur le contrôle de tes revenus, les intérêts c'est tout de même limités.
Autre point ne pas payer d'impôts sur les dividendes, ca m'intrigue.

C'est surtout avec les intérêts et un peu avec certaines pertes en capital. Les intérêts sont limités par le montant que tu empruntes, plus tu empruntes plus tu as d'intérêts. Je suis bien conscient que ce modèle là peut pas s'appliquer à tous, selon le capital et la possibilité d'emprunt que chacun dispose. Dans mon cas j'ai vraiment un gros montant d'intérêt. Et bien sur mes pertes en capitales proviennent d'erreur d'investissement que j'ai fait avec le temps.

J'aurais jamais assez de dividendes pour que ca dépasse le montant des intérêts déductibles que j'ai, donc c'est comme si j'ai pas d'impôt à payer sur les dividendes car j'ai des dépenses qui les excèdent. Dans le fond c'est comme une entreprise, tu empruntes pour faire de l'argent et tes dépenses ( les intérêts ici) sont déductibles des revenus.

Avec tous ces messages et explications, vous connaissez tout de ma stratégie fiscale. Si ca peut aider quelqu'un tant mieux, j'en serai bien heureux. Et si vous avez d'autres idées ou réflexion pour allez plus loin ou pour faire autrement partagez les, tout le monde ici en profitera

Automne · mars 2013

@GroupePetroria ; Petit truc simpliste que tu connais probablement c'est de faire payer ton assurance vie par ton entreprise. Les bénéficiaires recevront l'argent même si c'est ton entreprise qui a assumé les frais. Et l'autre exemption de sortir de l'argent non imposable de ton entreprise C'est par du Gain en capital.

Il y aussi de verser un salaire raisonnable a tes enfants pour un travail ''plausible''

Le premier 10000$ pas imposable. Ensuite ils payent eux même leurs frais scolaire etc...!

GroupePretoria · mars 2013

@GroupePetroria ; Petit truc simpliste que tu connais probablement c'est de faire payer ton assurance vie par ton entreprise. Les bénéficiaires recevront l'argent même si c'est ton entreprise qui a assumé les frais. Et l'autre exemption de sortir de l'argent non imposable de ton entreprise C'est par du Gain en capital.

Il y aussi de verser un salaire raisonnable a tes enfants pour un travail ''plausible'' Le premier 10000$ pas imposable. Ensuite ils payent eux même leurs frais scolaire etc...!

Oui je sais ça mais mon garçon de 6ans veut pas travailler dans ma business de consultation Ti... Hehehe!

jfmorissette · mars 2013

Merci pour la discussion.

Dans mon cas également, comme le disait EmpCod, pour avoir suffisamment de déductions d'intérêt, en fonction de mon taux marginal et de ma situation salariale et tout, il me faudrait un vraiment gros emprunt pour atteindre ta situation Pat, je ne pense pas que je serais à l'aise avec ça.

iSmile · mars 2013

Pretoria, je pense pas que ton montage soit possible étant donné que c'est ta compagnie. Il y a des règles qui font que lorsqu'on est propriétaire d'une corporation, la corporation peut pas nous prêter de l'argent. Le prêt que ta compagnie va te faire risque d'être considéré comme si c'était un revenu personnel pour toi, donc imposable au complet.

Mais je suis moins familier avec les stratégies qui impliquent une corporation, donc peut-être que j'ai tort. Tu devrais vraiment consulter un fiscaliste pour faire le tour des possibilités. Et tu nous en glissera un mot après, ca peu toujours être utile.

Effectivement tu ne peux pas. Ta cie peux te faire des avances et les présenter à son actif comme "Avances à un actionnaire" mais tu dois les rermbourser pour qu'à son bilan suivant l'avance soit remboursée, sans quoi elle devient un revenu pour l'actionnaire (dividende par exemple).

Cela te donne quand même 2 ans de jeu. Ta cie te fait une avance le 1er janvier 2013 et l'inscrira à son bilan annuel du 31 déc 2013. Le 31 déc 2014 tu rembourse l'avance et la cie inscrit 0 au poste "Avance à un actionnaire".

Mais tu as profiter de cette somme pendant 2 ans sans impôt! Je l'ai fait pour accélérer le paiement final de mon hypothèque.

BeachBoy · avril 2013

En plus au US l'hypothèque est sans recours, donc la personne peut laissé aller la maison sans que la banque puisse te mettre en faillite et venir chercher tes autres avoirs. Au Canada tu es responsable du prêt avec tout tes avoirs, donc tu peux être mis en faillite et tout perdre si t'es plus capable de payer ta maison.

Cela étant dit, je sais pas si il va y avoir une baisse marqué du marché immobillié au Canada ou si on va avoir un marché stagnant pendant longtemps. Je suis pas mal convaincu que c'est trop chère maintenant.

Je suis tard à la fête.

Je dois corriger deux points..

Premièrement, la majorité des hypothèques aux USA sont avec recours. En fait, parmis les trois états les plus touchés (AZ, FL, NV), seulement l'Arizona est non-recourse.

Deuxièmement, le Canada n'est pas "avec recours" partout, en Alberta ils sont non-recourse.

Patofthepig · avril 2013

A bon, c'est pas ce que j'avais lu pour les USA.

Pour l'Alberta c'est intéressant, je savais pas.

EmpCod · juillet 2013

La tendance continue en juin, le volume de vente a baissé de 10% à Montréal, et les inventaires ont augmenté de 19%.

Mine de rien, les taux fixes 5 ans ont augmenté de 0.5% en quelques semaines.

Ça va pas être beau à voir pour le reste de l'année...

jfmorissette · juillet 2013

Ah tiens, soudainement je ne suis pas mécontent de mon taux fixe à 2.99%. La 2e moitié de l'année sera en effet intéressante. Reste que la situation n'est pas Vancouver ou Toronto, au risque de se répéter.

snowball · août 2013

Merci de partager tes connaissances.
il y des points que j'aimerai comprendre, tes pertes en capital ,
proviennent-elles d'actions sous performantes que tu vends avant la fin de l'année, car probablement ce sont ces pertes qui te donnent le plus de latitude sur le contrôle de tes revenus, les intérêts c'est tout de même limités.
Autre point ne pas payer d'impôts sur les dividendes, ca m'intrigue.

C'est surtout avec les intérêts et un peu avec certaines pertes en capital. Les intérêts sont limités par le montant que tu empruntes, plus tu empruntes plus tu as d'intérêts. Je suis bien conscient que ce modèle là peut pas s'appliquer à tous, selon le capital et la possibilité d'emprunt que chacun dispose. Dans mon cas j'ai vraiment un gros montant d'intérêt. Et bien sur mes pertes en capitales proviennent d'erreur d'investissement que j'ai fait avec le temps.

J'aurais jamais assez de dividendes pour que ca dépasse le montant des intérêts déductibles que j'ai, donc c'est comme si j'ai pas d'impôt à payer sur les dividendes car j'ai des dépenses qui les excèdent. Dans le fond c'est comme une entreprise, tu empruntes pour faire de l'argent et tes dépenses ( les intérêts ici) sont déductibles des revenus.

Avec tous ces messages et explications, vous connaissez tout de ma stratégie fiscale. Si ca peut aider quelqu'un tant mieux, j'en serai bien heureux. Et si vous avez d'autres idées ou réflexion pour allez plus loin ou pour faire autrement partagez les, tout le monde ici en profitera

Peut-etre que l'approche de Pat pourrait etre interessante pour plusieurs familles avec enfants aux taux d'imposition eleves et ayant simplement des interets de comptes sur marges. Je me demande combien d'economie il serait possible de realiser en payant un 10-30 k d'interets par anne ?

BeachBoy · août 2013

Mine de rien, les taux fixes 5 ans ont augmenté de 0.5% en quelques semaines.

Ça va pas être beau à voir pour le reste de l'année...

Taux encore monté, ça fait plus de 4 fois en deux mois!!

SHTF dans pas trop long.

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